זיכרון דברים לרכישת דירה או מכירת דירה הנו מסמך עליו חותמים שני צדדים, בדרך כלל לצורך עיגון פרטים מהותיים בעסקת מכר של נכסי מקרקעין, וזאת מתוך רצון "לקבע" את העסקה, דהיינו למנוע מהצדדים לסגת מהעסקה. מדובר במסמך זמני שאינו כולל את כל פרטי העסקה כמו בהסכם מכר, אך כפי שיפורט להלן, במקרים מסוימים ניתן להחשיבו כהסכם מחייב לכל דבר ועניין.
אילו פרטים נכללים בזיכרון דברים?
לרוב, הפרטים הנכללים בזיכרון דברים הנם שמות הצדדים, תאריך עריכת זיכרון הדברים, פירוט הנכס הנמכר, מחיר העסקה, מועד מסירת הנכס וחתימות הצדדים. הצדדים רשאים לכלול בזיכרון הדברים פרטים רלוונטיים נוספים, כגון מספר תשלומים, גובה כל תשלום, מנגנון לקביעת פיצויים לצד המפר ועוד.
האם כדאי לחתום על זיכרון דברים לרכישת דירה?
לרוב, צדדים חותמים על זיכרון דברים במהרה, וזאת על מנת "לקבע" את העסקה ולהבטיח כי ייחתם בין הצדדים הסכם מכר וכי הנכס לא יימכר לצד שלישי. דא עקא, בדרך כלל צדדים חותמים על זיכרון דברים ללא ייעוץ משפטי. עניין זה מהווה בעיה, במקרה בו הופך זיכרון הדברים לחוזה מחייב, ללא ידיעת הצדדים וללא כל כוונה כזאת מצידם.
בית המשפט ייתן תוקף לזיכרון הדברים כחוזה מכר מחייב (גם אם לאחר מהחתימה על זיכרון הדברים מתפוצץ המו"מ בין הצדדים בגין נושא כזה או אחר ועוד לפני שנחתם הסכם מכר סופי), בבחינתו שני נושאים עיקריים: מבחן גמירות הדעת ומבחן המסוימות.
מבחן גמירות הדעת בוחן אם בעת החתימה על זיכרון הדברים היתה הסכמה של שני הצדדים להתקשר בקשר חוזי מחייב, בעוד מבחן המסוימות בוחן האם כלולים בזיכרון הדברים פרטים מהותיים לצורך ביצועו (כגון מחיר הנכס ותיאורו).
הואיל ולרוב זיכרון דברים אינו נערך על ידי עורכי הדין של הצדדים, ונחתם לפני משא ומתן משפטי (ומסחרי), רצוי שלא לחתום עליו, וזאת מכיוון שברגע שזיכרון דברים עובר את מבחני גמירות הדעת המסוימות, מהווה הוא חוזה מכר מחייב לכל דבר ועניין, יקשה על ניהול מו"מ על לחתימת חוזה המכר ואף יכול לזכות את אחד הצדדים בפיצויים גבוהים בגין הפרתו. אם ברצון הצדדים
לקבע" את העסקה, ניתן לפנות לייעוץ מקדים של עורך דין חוזים לנהל מו"מ קצר, ולחתום במהרה על חוזה מכר מפורט אשר יגן על שני הצדדים וימנע מחלוקות בעתיד.
כמו כן, יש לקחת בחשבון כי חתימה על זיכרון דברים מחייב דיווח לרשות המיסים בתוך 30 ימים מעריכתו. איחור בדיווח יכול להוביל לקנסות ולהליכים משפטיים נגד הצדדים.
הכותב, עו”ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה, וכן ייצוג יזמים או דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין. עו"ד אהרוני מייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.
ליצירת קשר:
דוא"ל: doron@doron-aharoni.com
אתר המשרד: https://doron-aharoni.com/