מס רכישה 2019 – 2020 המדריך המלא למס רכישה ברכישת דירה וקבלת פטור ממס רכישה

מס רכישה ברכישת דירה מהווה את אחת ההוצאות הגדולות ברכישתה, ועל כן יש לבחון האם מתקיימים תנאים לקבלת פטור ממס רכישה, ובמיוחד לאור מדרגות מס הרכישה המעודכנות לשנת 2019 לצורך חישוב מס רכישה בשיעור מופחת.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש זכות במקרקעין חייב במס רכישה בשיעור משווי הרכישה וכן קובע את התנאים לקבלת פטור ממס רכישה. החוק והתקנות מכוחו, מפרטים את שיעור מס הרכישה המדויק, בהתאם לסוג הנכס.

חישוב מס רכישה

חישוב מס רכישה לנכס שאינו מהווה דירת מגורים – מס רכישה לחנות / מס רכישה למגרש מס רכישה לנכס עסקי

התקנות קובעות כי ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים, מס הרכישה יהיה בשיעור של 6% משווי המכירה. כחריג לכלל זה, נקבע כי רכישת קרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה המתירה בנייה של דירה אחת לפחות למגורים ושבגינה התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, תוך שנתיים ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה לפי שיעור של 5%.

חישוב מס רכישה לדירת מגורים / מס רכישה לבית מגורים צמוד קרקע

ברכישת דירת מגורים, יש לערוך את חישוב מס הרכישה על פי מדרגות מס הרכישה, המחולקות לפי שווי הנכס ושיעור מס שונה לכל מדרגה.

למדרגות מס רכישה מעודכנות לשנת 2019 והרחבה בנושא, ראו מאמר מקיף במשרד עורכי דין דורון אהרוני בנושא מדרגות מס רכישה.

יש להבחין בין מדרגות בחישוב רגיל (דירה שניה ומעלה) לבין מדרגות בחישוב לדירה יחידה:

  • אם בבעלות הרוכש דירת מגורים אחת נוספת מלבד הדירה החדשה הנרכשת אותה מכר תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה או תוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן)  יראוהו כבעל דירה יחידה לצורך חישוב המס.

בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח למשרד האזורי.

  • לעניין מניין הדירות שבבעלות הרוכש יש לראות את הרוכש, בן-זוג, ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד.
  • במניין הדירות של הרוכש, לא תחשב דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 או דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על 1/3, או דירת ירושה שחלקו אינו עולה על מחצית.
  • במניין הדירות של הרוכש, יש להתחשב גם בדירות שהתקבלו בירושה/מתנה.

פטור ממס רכישה והקלות בתשלום מס רכישה

פטור ממס רכישה לנכה, עיוור ונפגעי פעולות איבה

נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה או בן משפחה של חייל שנספה במערכה הרוכש זכות במקרקעין לשם שיכונו ישלם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הזכות.  הפטור יינתן לזכאי לו פעמיים בלבד. באם הרוכש זכאי לכך, והדירה שהוא רוכש היא דירתו היחידה ושווי הדירה אינו עולה על 2,500,000 ש"ח, אזי ייקבע פטור מחלק השווי הפטור לפי מדרגות דירה יחידה ועל הפרש שווי הרכישה יקבע מס בשיעור  של 0.5%.

ברכישת זכות במקרקעין ע"י בני-זוג שרק אחד מהם זכאי לחשוב המס על פי התקנה הדנה בפטור לנכה, פטור לעיוור, פטור לנפגע פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה, יחושב מס הרכישה על פי התקנה לשני בני הזוג (גם אם נשאו תוך 12 חודשים ממועד הרכישה).

פטור ממס רכישה לעולה חדש- הקלה במס רכישה לעולים חדשים

עולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד לשבע שנים לאחר כניסתו, ישלם מס רכישה כדלהלן:

  • שיעור מס של 0.5% עד למדרגה הראשונה.
  • שיעור מס של 5% מעל למדרגה הראשונה.

עולה זכאי לפטור פעם אחת לגבי רכישת דירה למגוריו ופעם אחת לגבי רכישת עסק בו הוא ו/או קרובו עובד.

אם הרוכש זכאי לפטור לפי סעיפי החוק (פטור לעולה) והדירה שהוא רוכש היא דירתו היחידה – לא תמיד כדאי לעשות שימוש בפטור לעולה, אלא לעשות שימוש במדרגות מס לדירה יחידה, אם הנו נמוך מסכום המס לפי "פטור לעולה". חשוב לערוך חישוב לפני הגשת הדיווח לרשות המיסים על מנת לוודא איזה מהפטורים ו/או ההקלות בחוק כדאיים יותר לרוכש.

ברכישת זכות במקרקעין ע"י בני-זוג שרק אחד מהם זכאי לחשוב המס על פי התקנה הדנה בפטור לעולה, יחושב מס הרכישה על פי התקנה לשני בני הזוג (גם אם נשאו תוך 12 חודשים ממועד הרכישה).

מכירת דירה ללא תמורה לקרוב – מס רכישה בהעברת דירה ללא תמורה בין קרובים – דירה במתנה

במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיה מס הרכישה 1/3 ממס הרכישה הרגיל. יש לאמוד את שווי הדירה המועברת ולדווח בהתאם, כשלמעשה רשות המיסים קובעת בסופו של דבר האם לקבל את השומה העצמית לענין שווי הנכס המועבר.

קרוב לעניין זה: בן-זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן-זוג של הצאצא, אח ואחות.

יצוין, כי כאשר מועברת דירה ללא תמורה מיחיד לקרובו, ניתן לשלב פטור לפי הסעיף הדן במכירה לקרוב, יחד עם הפטור/ההקלות הניתנות לרכישת דירת מגורים יחידה, אם מדובר בדירת מגורים יחידה של המקבל (הקרוב).

מכירה לבן זוג – מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר עם המוכר באותה דירה פטורה ממס רכישה.

להרחבה בנושא העברת דירה ללא תמורה, ראו מאמר מקיף במשרד עורכי דין דורון אהרוני, בנושא העברה ללא תמורה בין קרובים – דירה במתנה.

הכותב, עו”ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B)  בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה, וכן ייצוג יזמים או דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין. עו"ד אהרוני מייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

ליצירת קשר:

אתר המשרד: https://doron-aharoni.com/

דוא"ל: doron@doron-aharoni.com

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *