היתרון האסטרטגי של בעלות על שליש דירה
במאמר זה נצלול לאחת האסטרטגיות המשמעותיות ביותר עבור משקיעי נדל"ן, שותפים, וכל מי שמחזיק במספר נכסים בישראל, או שוקל לעשות זאת. איך בעלות על שליש דירה (או פחות) יכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף – הן במס שבח והן במס רכישה.
עבור משקיעי נדל"ן חכמים ואנשים המתכננים את נכסי המקרקעין שלהם בישראל, הבנת דקויות חוקי המס יכולה להוביל לחיסכון ניכר. אסטרטגיה הנבחנת לעיתים קרובות, במיוחד עבור שותפים או אלו המנהלים מספר אינטרסים בנכסים, כוללת את הרעיון של בעלות על שליש (או פחות) מדירת מגורים. גישה זו יכולה לפתוח יתרונות משמעותיים הן בנוגע למס שבח והן בנוגע למס רכישה, ובכך לחסוך למשקיעים סכומים נכבדים. אפרט כאן אץ ההקלות השונות הקיימות ואת החוכמה הפיננסית הכוללת ברכישה, ירושה, או אפילו חלוקת זכויות קניין לשלישים.
מס שבח בשליש דירה
הגנה על פטור דירת המגורים העיקרית שלכם
על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מוכר שבבעלותו דירת מגורים יחידה, ובמועד המכירה אין בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת בו זמנית, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח. בניגוד לעבר, מספר הנכסים שהיו בבעלות המוכר לפני מכירת דירתו היחידה אינו מהווה עוד גורם מכריע. כיום, ניתן למכור דירה אחת בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, בתנאי שהמוכר החזיק בזכויות בדירה לפחות 18 חודשים.
אבל מה קורה אם המוכר מחזיק ב"שברי דירות" – כלומר, זכויותיו אינן מלאות? האם הוא עדיין יכול למכור את דירתו העיקרית, שבבעלותו המלאה, בפטור ממס? תיקון מכריע, שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2014, באמצעות הוראת ביצוע 5/2013 לחוק ההסדרים, סיפק הקלה משמעותית: בעלים של דירה יחידה המחזיק גם בזכויות של שליש או פחות בדירה אחרת עדיין יכול ליהנות מפטור מס שבח בעת מכירת דירתו העיקרית והיחידה.
למעשה, אם מוכר מחזיק בעד שליש מהזכויות בדירה נוספת יחד עם שותפים אחרים (שאינם נחשבים לתא משפחתי – כלומר, למעט בני זוג או ילדים מתחת לגיל 18), בעלות חלקית זו אינה מונעת את מכירת דירתו העיקרית בפטור ממס. יתרה מכך, חשוב לציין שגם אם מוכר הדירה העיקרית מחזיק בחלקים נוספים ב"שברי דירות" שאינם עולים על שליש בכל נכס, ונכסים אלו אינם באותה חלקה, הוא עדיין יהיה זכאי למכור את דירתו העיקרית היחידה בפטור ממס שבח.
יש להבחין הבחנה קריטית: בעלות על דירה עיקרית במלואה כן תמנע מכירה פטורה ממס של דירה בה המוכר מחזיק רק בשליש מהזכויות. עם זאת, ההפך הוא הנכון: זכות הבעלות בשליש אינה פוגעת במכירת הדירה העיקרית בפטור ממס. כתוצאה מכך, עבור משקיעים הרוכשים נכסים עם שותפים (שאינם תא משפחתי כהגדרתו), מומלץ, ככל שהדבר מעשי, שכל משקיע ירכוש זכויות של עד שליש בכל נכס. אסטרטגיה זו מסייעת למנוע "שריפה" של האפשרות למכור דירת מגורים עיקרית בפטור ממס כדירה יחידה בשלב מאוחר יותר, ויכולה גם להוביל לחיסכון במס רכישה בעת רכישת דירה חליפית.
מס רכישה בשליש דירה
ֿשיעורים נמוכים יותר עבור נכס חליפי – עקרון ה"שליש" מרחיב את יתרונותיו גם למס רכישה בעת רכישת נכס חליפי לדירה העיקרית הנמכרת. משמעות הדבר היא שעם מכירת הדירה העיקרית בפטור ממס כדירת מגורים יחידה, המוכר יכול לרכוש דירה חליפית בשיעורי מס הרכישה הנמוכים משמעותית החלים על דירה יחידה, למרות שהוא מחזיק בעד שליש בדירה אחרת או בדירות אחרות. הזכאות למדרגות מס רכישה נמוכות אלו אינה נפגעת מהחזקה בחלק נוסף בנכס שאינו עולה על שליש.
חשוב להבהיר: כאשר משקיע שבבעלותו דירה יחידה שלמה רוכש שליש נוסף בדירה אחרת, הוא ישלם את מס הרכישה המלא (בשיעורים של דירה שנייה ומעלה) על רכישת אותו שליש. עם זאת, כאשר הוא ימכור את דירתו השלמה וירכוש דירת מגורים עיקרית חליפית, הוא ייהנה משיעורי מס הרכישה המופחתים החלים על דירה יחידה.
יישומים אסטרטגיים של "כלל השליש"
- הענקת נכס במתנה לילדים בגירים: הורים המעוניינים להעביר נכס לילדיהם (מעל גיל 18) במהלך חייהם יכולים להשתמש ב"כלל השליש". העברת שליש מזכויות הנכס לכל ילד, בדרך כלל לא תשפיע על יכולתו של אותו ילד למכור מאוחר יותר את דירתו העיקרית בפטור ממס, או לרכוש בית חליפי בשיעור מס רכישה נמוך יותר כדירה יחידה.
- החלפת נכס (אפילו בחלק חלקי): אם מוכר מתכוון למכור את דירתו היחידה ולאחר מכן לרכוש לא דירה חדשה שלמה אלא רק שליש מדירה אחרת, הוא עדיין יכול להשתמש בהקלת הדירה החליפית. הדבר מאפשר לו לשלם מס רכישה מופחת (שיעורי דירה יחידה) על השליש הנרכש, בדומה לרכישת יחידה חליפית שלמה. החוק מתיר למוכר לרכוש נכס חליפי לפני מכירת הנכס הנוכחי שלו, עם חלון של 18 חודשים למכירת הנכס הראשון כדי להבטיח את הפטור ממס שבח. תקופה זו של 18 חודשים מתחילה מיום חתימת הסכם הרכישה של הנכס החדש.
- שיקולי נכס בירושה:
- ירושה כללית: עבור יורש שכבר מחזיק בדירה יחידה, קבלת ירושה יכולה לשנות את מעמדו המיסויי. אם הוא יורש נכסים שלמים נוספים (והמנוח החזיק ביותר מנכס אחד, מה שמונע שימוש ב"פטור מוריש" לפי סעיף 49ב(5)), היורש יתמודד עם מס שבח על מכירת הנכסים שירש ולא ייהנה ממס רכישה מופחת על בית חליפי עתידי.
- כלל "חצי החלק" בירושה: סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין מציע הקלה ספציפית לנכס שהתקבל בירושה. בעלות על עד מחצית(ולא רק שליש כמו בנכס שנרכש) מנכס שהתקבל בירושה לא תיחשב כדירה נוספת אשר "תשרוף" את הפטור על מכירת דירתו היחידה הקיימת של היורש בפטור ממס, וגם לא תמנע ממנו לרכוש דירה חליפית בשיעורי מס רכישה נמוכים יותר. הטבה זו חלה ללא קשר למספר הנכסים הנוספים שהתקבלו בירושה, כל עוד חלקו של היורש בכל אחד מהם אינו עולה על מחצית.
- פטור מוריש (סעיף 49ב(5)): תנאי קריטי לשימוש היורשים ב"פטור מוריש" ממס שבח בעת מכירת הדירה שירשו הוא שהמנוח החזיק בדירת מגורים אחת בלבד במועד פטירתו. פסיקות (למשל, פרשת וייסגלס) קבעו כי אפילו חלק נוסף קטן (כמו 1/20) שהיה בבעלות המנוח בנכס אחר מבטל פטור ספציפי זה עבור היורשים. סעיף 49ג, המתיר החזקה בחלק נוסף, חל רק על הפטור לדירה יחידה (סעיף 49ב(2)) ולא על פטורים אחרים כמו פטור מוריש. לפיכך, כל בעלות חלקית של המנוח מעבר לדירתו היחידה העיקרית עלולה למנוע מהיורשים להשתמש ב"פטור מוריש" על הדירה העיקרית שירשו.
- חלוקת נכסים בגירושין: הסכמי גירושין יכולים לספק יתרונות מס משמעותיים. סעיף 4א לחוק קובע כי העברת זכויות קניין במסגרת פסק דין לגירושין (בין בני זוג או מהם לילדיהם) אינה נחשבת למכירה לצורכי מס. הדבר מאפשר העברות פטורות ממס לילדים במהלך הליכי גירושין. אם, כחלק מגירושין, נכס מחולק כך שכל אחד מבני הזוג המתגרשים ואולי ילד בגיר מקבלים כל אחד שליש, נוצר מצב שבו כל אדם מחזיק רק בשליש מנכס. כתוצאה מכך, כאשר ירצו מאוחר יותר לרכוש דירה שלמה לעצמם, הם יהיו זכאים לשיעורי מס הרכישה המופחתים לדירה יחידה, ופוטנציאלית לפטור ממס שבח במכירתה לאחר מכן.
המחשת החיסכון: מדרגות מס רכישה – בתוקף מ-16 בינואר 2025 ואילך
- לדירת מגורים יחידה (גם אם מחזיקים בעד 1/3 מדירות אחרות):
- עד 1,978,745 ₪: 0%
- מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪: 3.5%
- מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪: 5%
- מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪: 8%
- מעל 20,183,565 ₪: 10%
- לדירת מגורים נוספת (שנייה או יותר):
- עד 6,055,070 ₪: 8%
- מעל 6,055,070 ₪: 10%
דוגמה: עבור דירה בשווי 2,500,000 ₪:
- מס רכישה לדירה יחידה: 23,684 ₪
- מס רכישה לדירה נוספת: 200,000 ₪ ההבדל הוא ללא ספק משמעותי. חיסכון זה הוא במס רכישה בלבד ואינו כולל אפילו חבויות מס שבח פוטנציאליות.
לסיכום: כאסטרטגיה לצבירת מספר נכסים, שקילת רכישה או קבלת זכויות קניין בחלקים של עד שליש בכל פעם צריכה להיות מרכיב ליבה באסטרטגיית תכנון המס ארוכת הטווח של כל משקיע. ההשפעה הפיננסית הפוטנציאלית, הן במונחי מס שבח והן במונחי מס רכישה, יכולה להיות משמעותית ביותר לאורך זמן.
הבהרה: מאמר זה מספק מידע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או מיסויי מותאם אישית.
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, הינו עורך דין מוביל המתמחה בחוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין בישראל.
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125
