איך לחסוך מס שבח ומס רכישה בעסקאות דירה בשנת 2026 – העברה ללא תמורה וכלל "שליש דירה"

מדריך פרקטי לשדרוג דירה, ניקוי בעלויות ותכנון מס חוקי – עם דוגמאות, מלכודות נפוצות וצ'ק ליסט לפני חתימה

אני פוגש לא מעט אנשים שמרגישים שעסקת דירה היא בעיקר עניין של מחיר, משכנתא ועורך דין לחוזה. ואז מגיע שלב המסים, והם מגלים שהמס יכול להיות "השחקן הראשי" של העסקה.

בשנת 2026, כמו בכל שנה, שתי נקודות המס הכואבות בעסקאות מגורים הן:

1. מס רכישה ברכישת דירה.
2. מס שבח במכירת דירה.

ובדיוק כאן נכנסים שני כלים משפטיים-מיסויים שיכולים לשנות את התמונה מהקצה אל הקצה, כשהם מתאימים ונעשים נכון:

• העברה ללא תמורה (מתנה) בין קרובים.
• כלל "שליש דירה" (החזקה של עד 1/3 בדירה נוספת) והשפעתו על הגדרת "דירה יחידה" במס רכישה, ולעיתים גם על ניהול פטורים במכירה.

המאמר הזה כתוב לקוראים חדשים, והוא נועד להיות פרקטי: להבין את הכללים, לזהות מצבים נפוצים, להכיר את המלכודות ולצאת עם צ'ק ליסט פעולה לפני חתימה על חוזים בשנת 2026.

חשוב לי להבהיר כבר בהתחלה:
מיסוי מקרקעין הוא תחום שבו תכנון נכון יכול לחסוך הרבה מאוד כסף, אבל תכנון לא נכון יכול לעלות ביוקר. אי אפשר להסתמך על "שמעתי ששליש לא נחשב" או "כולם מעבירים לילדים וזה עובד". הפרטים הם העסקה.

חלק 1: למה בכלל המס "קופץ" בעסקאות דירה?

הבסיס של הבעיה הוא ההבדל בין:

• דירה יחידה
  לבין
• דירה נוספת (דירה שנייה ומעלה)

ההבדל הזה משפיע בעיקר על מס רכישה, אבל גם על יכולת למכור בפטור או בהקלות במס שבח.

מה אנשים מפספסים?
שהמס נקבע לפי מצב הבעלות ביום הקובע, בדרך כלל יום חתימת החוזה (ולעיתים יום אחר לפי הדין והנסיבות). זאת אומרת: מה שמופיע בבעלות שלך באותו רגע – הוא מה שמכריע.

ואז מגיעים המקרים הקלאסיים:

• יש לי דירה אחת למגורים, אבל יש לי גם חצי דירה עם אחי שקיבלנו בירושה.
• יש לי 25% בדירה של ההורים, כי פעם עשו רישום "ליתר ביטחון".
• יש לי דירת השקעה קטנה, ואני רוצה לשדרג לדירה גדולה, ומוכר את הנוכחית רק אחרי שאקנה.
• העברתי לילד דירה במתנה, ואז התברר לי שזה משפיע על העסקה הבאה שלו.

בכל אחד מהמקרים האלה, יכול להיווצר פער מס גדול מאוד, במיוחד במס רכישה.

חלק 2: מה זה העברה ללא תמורה, ולמה היא בכלל כלי לתכנון מס?

"העברה ללא תמורה" היא עסקה במקרקעין שבה מעבירים זכויות בדירה או חלק מדירה לקרוב משפחה ללא תשלום.

היא לא "מחווה משפחתית" מבחינת המדינה, אלא עסקה לכל דבר:

• צריך מסמכים.
• צריך דיווח.
• צריך אישורי מסים.
• צריך רישום בטאבו או בגוף הרישומי המתאים.

אז למה משתמשים בה?
כי בין קרובים קיימים מסלולים מיסויים שמאפשרים, במקרים מסוימים:

• פטור או הקלה במס שבח אצל המעביר.
• מס רכישה מופחת אצל מקבל המתנה (לרוב מופחת ביחס לעסקה רגילה).

אבל צריך להבין נקודה קריטית:
לפעמים המס לא נעלם – הוא זז.
במקום שהמעביר ישלם עכשיו, ההשלכה עוברת למקבל בעתיד (למשל, כשירצה למכור). ולכן תכנון טוב חייב להסתכל קדימה: לא רק על העסקה של ההורה, אלא גם על העתיד של הילד.

חלק 3: תקופת צינון – המלכודת 

אם אדם מקבל דירה במתנה, ומאוחר יותר רוצה למכור אותה בפטור ממס שבח במסלול של דירה יחידה, החוק בדרך כלל לא נותן לו למכור "מחר בבוקר" בפטור.

ברוב המקרים יש תקופת צינון:

• אם המקבל גר בדירה דרך קבע: תקופת הצינון קצרה יותר.
• אם הוא לא גר בדירה: תקופת הצינון ארוכה יותר.
• ואם הוא היה קטין במועד קבלת המתנה: לעיתים הספירה מתחילה רק מגיל 18.

אני כותב את זה כי זו טעות שחוזרת:
משפחה מעבירה נכס לילד כדי "לנקות בעלות" ולהקל מס רכישה אצל ההורים, ואז הילד מתכנן למכור בקרוב כדי לקנות דירה משלו – ומגלה שהוא לא יכול למכור בפטור, או שהוא נכנס למס שבח שלא תכנן.

העברה ללא תמורה היא לא רק חיסכון של היום. היא שינוי כללי המשחק של מחר.

חלק 4: כלל "שליש דירה" בשנת 2026 – מה הוא באמת אומר?

כלל "שליש דירה" הוא אחד הכללים שהכי אוהבים לצטט והכי קל לצטט אותו לא נכון.

מה הרעיון?
במצבים מסוימים, אם יש לך בעלות חלקית בדירה נוספת, עד 1/3 (33.33%), החוק עשוי לא להתייחס אליך כאל בעל דירה נוספת לצורך חלק מההטבות במס רכישה, כלומר עדיין תוכל להיחשב כבעל "דירה יחידה" לצורך מס רכישה.

זה נשמע כמו קסם, אבל זה לא קסם. זה חריג שנועד למצבים שכיחים: שותפויות משפחתיות, ירושות, רישומים היסטוריים, דירות "תקועות" בין אחים, וכדומה.

מה ההיגיון מאחורי זה?
שהחזקה קטנה בדירה נוספת לא תמיד משקפת "כוח כלכלי" של בעל דירה נוספת, ולכן לא תמיד מוצדק להעניש במס רכישה גבוה.

אבל, וזו נקודה קריטית: הכלל הזה פועל בהקשרים מסוימים, והוא לא כרטיס חופשי לכל מצב.

חלק 5: איפה שליש דירה יכול לעזור במס רכישה ?

היישום הכי נפוץ של כלל השליש הוא במס רכישה בעת רכישה של דירת מגורים.

במקרים רבים, מי שמחזיק עד שליש בדירה נוספת, עדיין יכול להיחשב כרוכש "דירה יחידה" (בהתקיים תנאי החוק והפסיקה, ותלוי במבנה התא המשפחתי).

למה זה חשוב?
כי מס רכישה של דירה יחידה הוא בדרך כלל מדרגי, עם חלק פטור ומדרגות נמוכות יחסית בתחילת הדרך.
לעומת זאת, מס רכישה של דירה נוספת מתחיל לרוב בשיעור גבוה מהשקל הראשון.

מדרגות מס רכישה וסכומי התקרות מתעדכנים מעת לעת, ולכן תמיד צריך לבדוק את המספרים המעודכנים למועד העסקה. יחד עם זאת, ההיגיון נשאר:
להישאר במסלול "דירה יחידה" במס רכישה יכול לחסוך סכומים משמעותיים מאוד.

דוגמה להמחשה

• ברכישת דירה בשווי 2,500,000 ש"ח, ההפרש בין מס רכישה במסלול דירה יחידה לבין מסלול דירה נוספת יכול להגיע לעשרות או מאות אלפי שקלים, תלוי במדרגות התקפות במועד החתימה.
  המספר המדויק פחות חשוב מהתובנה:
  מצב הבעלות ביום הקובע יכול לעלות לך כמו שיפוץ מטבח. לפעמים אפילו כמו שני מטבחים.

חלק 6: איפה שליש דירה יכול להשפיע (או לא להשפיע) במס שבח?

כאן צריך זהירות כפולה.

מס שבח במכירת דירת מגורים מושפע מהשאלה האם מדובר בדירה יחידה, האם זו דירת מגורים מזכה, האם מתקיימים תנאים שונים, ומה מצב הבעלות הכולל.

במקרים מסוימים, החזקה של עד שליש בדירה אחרת לא בהכרח "שורפת" את האפשרות למכור דירה עיקרית בפטור במסלול של דירה יחידה.

אבל:
זה לא אומר שבעל שליש בדירה יכול למכור את השליש עצמו בפטור כאילו זו הדירה היחידה שלו.
לעיתים, השליש לא מפריע לפטור של הדירה העיקרית, אבל הוא עצמו לא נהנה מפטור כאשר נמכר, או שהוא נבחן תחת כללים אחרים.

לכן אני מציע להסתכל על זה כך:
כלל השליש הוא כלי שנועד בעיקר למס רכישה ולניהול סטטוס "דירה יחידה" בהקשרים מסוימים, והוא לא פתרון אוניברסלי למס שבח.

חלק 7: השילוב שמייצר את החיסכון הגדול ביותר – מתנה + חלוקה לשלישים לילדים בגירים

כאן מגיע התכנון המשולב, שהוא נפוץ מאוד כשמתאים:

במקום שההורה יחזיק דירה נוספת "שמפריעה" לו בעסקת שדרוג, ההורה מעביר את הדירה הנוספת במתנה לילדים.
ובמקום להעביר אותה לילד אחד (מה שעלול להפוך את הילד לבעל דירה מלאה ולפגוע לו בעתיד במס רכישה), מחלקים את הזכויות כך שלכל ילד יש עד שליש.

מה היתרון?

• ההורה "מנקה" את הבעלות שלו בדירה הנוספת לפני רכישה חדשה, ובכך עשוי להישאר במסלול דירה יחידה במס רכישה.
• הילדים מחזיקים חלקים, ולעיתים זה פחות פוגע להם בעתיד כשירצו לקנות דירה משלהם, כי שליש דירה יכול להיחשב כחריג שאינו שולל הטבות מסוימות במס רכישה.

אבל כדי שזה יהיה תכנון טוב, צריך לענות בכנות על 4 שאלות:

1. הילדים בגירים?
   ילדים קטינים לעיתים נכללים במסגרת התא המשפחתי לצורך בדיקות מס רכישה, והרישום על שמם לא תמיד משיג את המטרה.
2. האם יש צפי שהילדים ירצו למכור בקרוב?
   אם כן, צינון יכול להפוך את המהלך לבעייתי.
3. האם יש יכולת אמיתית לנהל שותפות?
   כי שלושה ילדים עם שליש דירה זה שותפות. שותפות בלי כללים היא מתכון לחיכוך.
4. האם ההעברה אמיתית ורשומה?
   תכנון מס צריך להיות מגובה במציאות משפטית: רישום, מסמכים, ודיווח. אחרת זה סיכון לשומה גבוהה, ויכוחים, ולפעמים גם טענות של עסקה מלאכותית.

חלק 8: התא המשפחתי – למה רישום על שם ילד קטין הוא בדרך כלל רעיון פחות טוב

לצורך מס רכישה קיימת תפיסה של "תא משפחתי" שבמקרים רבים מחברת יחד את בני הזוג והילדים הקטינים לצורך בדיקת בעלויות.

מה זה אומר פרקטית?
שאם מנסים "לפזר" נכסים על שם ילדים קטינים כדי להיראות כבעלי דירה אחת, זה עלול לא לעבוד.
מעבר לזה, גם מבחינת העתיד של הילד, זה יוצר בעיות:

• צינון עתידי במכירה.
• חסימה של זכאויות מסוימות.
• והעובדה שילד בגיל 17 לא באמת ניהל עסקה – ההורה ניהל, ואז נכנסים לשאלות של שליטה, נאמנות, ועוד.

אם המטרה היא תכנון מס משפחתי, ברוב המקרים נכון להסתכל על ילדים בגירים או על כלים אחרים, ולא על רישום על שם קטינים "כפתרון קסם".

חלק 9: משפרי דיור  – איך לא לאבד את מדרגות הדירה היחידה

מי שמחזיק דירה ורוכש דירה חלופית כדי להחליף אותה (משפר דיור), יכול במקרים מסוימים לקבל מדרגות מס רכישה של דירה יחידה, בתנאי שמוכר את הדירה הישנה בתוך התקופה שקובע החוק.

התקופה המדויקת יכולה להשתנות לפי מסלולים, מועדים ונסיבות, ולכן חייבים לבדוק אותה במועד העסקה.
אבל ההיגיון תמיד זהה:
המדינה מוכנה לתת התייחסות של "דירה יחידה" למי שבאמת מחליף דירה ולא צובר דירות.

כאן בדיוק נכנס התכנון עם מתנה:
אם יש בנוסף דירת השקעה או חלק מדירה שמפריעים לסטטוס, ייתכן שהעברה ללא תמורה לפני העסקה תאפשר לשמור על מסלול משפרי דיור בצורה יעילה יותר.

אבל שוב: התזמון הוא הכל.
תכנון מס אחרי חתימה על חוזה הוא כמו לשים מצנח אחרי הקפיצה.

חלק 10:  טעויות נפוצות שמכשילות תכנון מס במתנה ושליש דירה 

1. "אני אעביר אחרי שאחתום"
   במקרים רבים זה מאוחר מדי מבחינת יום הקובע למס רכישה.
2. "שליש תמיד לא נחשב"
   לא נכון. לפעמים כן, לפעמים לא, תלוי בהקשר ובמבנה המשפחתי.
3. "העברתי לילד, אז הוא יכול למכור מתי שהוא רוצה"
   לא בהכרח, בגלל צינון.
4. "הילד קטין, אז זה בטוח"
   דווקא ילד קטין יכול להפוך את זה למסובך יותר, לא פשוט יותר. יש צורך בקבלת אישור בית המשפט להעברה.
5. "אין צורך בהסכם בין האחים, אנחנו משפחה"
   במציאות, שותפות משפחתית בלי מנגנון יציאה היא מוקש.
6. "לא צריך רישום, העיקר שיש מסמך"
   במקרקעין רישום הוא לב העסקה. אי רישום הוא סיכון.
7. "הבנק לא קשור"
   אם יש משכנתא או שעבודים, הבנק קשור מאוד.
8. "נעשה את זה בלי דיווח, כדי לא למשוך תשומת לב"
   דיווח הוא חובה. אי דיווח הוא בעיה לא רק מיסויית, אלא גם חוקית.
9. "אם זה מתנה, אין מס בכלל"
   יש מצבים של מס רכישה, יש מצבים של מס שבח, יש מצבים של דחיית מס, והכל תלוי.
10. "זה תכנון מס, אז מותר הכל"
    תכנון מס לגיטימי הוא חלק מהמשחק.
    פעולה שנראית מלאכותית או לא משקפת מציאות יכולה להביא לתוצאה הפוכה.

צ'ק ליסט לפני כל מהלך של מתנה ושליש דירה 

מיפוי בעלויות מדויק

• מה רשום על שמך?
• מה רשום על שם בן או בת הזוג?
• האם יש זכויות חלקיות בדירות אחרות (גם 10%)?
• האם יש נכס ירושה שלא סודר?

הגדרת מטרה

• המטרה היא להקטין מס רכישה ברכישה קרובה?
• המטרה היא למכור בפטור מס שבח?
• המטרה היא להשאיר נכס במשפחה ולא למכור?

תכנון קדימה

• האם מקבל המתנה ירצה למכור בשנתיים הקרובות?
• האם הוא מתכנן לקנות דירה משלו?
• האם הוא צריך משכנתא בעתיד?

התא המשפחתי

• האם מדובר בילד בגיר או קטין?
• האם יש חיבור בין בני זוג שמצריך חשיבה מיוחדת?

שותפות ומנגנון יציאה

• אם כמה ילדים מקבלים יחד, האם יש הסכם שמסדיר:
  מי מנהל?
  איך מחלקים שכירות?
  מה עושים אם אחד רוצה למכור?
  מי משלם הוצאות?
  מה קורה אם יש פינוי-בינוי או תמ"א?

הבנק והשעבודים

• האם יש משכנתא?
• האם צריך למחזר?
• האם הבנק מאשר שינוי בעלות?

ביצוע נקי

• מסמכים מסודרים.
• דיווח בזמן.
• רישום זכויות.
  בלי זה, התכנון נשאר רעיון, לא מציאות.

שאלות ותשובות

מה זה "העברה ללא תמורה" בדירה?
זו עסקה שבה מעבירים זכויות בדירה לקרוב משפחה בלי תשלום, עם חובות דיווח ורישום, ולעיתים עם הקלות מס.

האם העברה ללא תמורה תמיד פטורה ממס?
לא. יש מצבים של פטור או הקלה, ויש מצבים שבהם יש מס רכישה למקבל, או השלכות עתידיות במס שבח.

מה זה כלל "שליש דירה" בשנת 2026?
כלל שלפיו במצבים מסוימים החזקה של עד 1/3 בדירה נוספת לא בהכרח שוללת הטבות מסוימות במס רכישה שניתנות לבעל דירה יחידה.

למה דווקא שליש ולא רבע או חצי?
שליש נקבע כגבול בחלק מהמסלולים, כחלק מחריגים שמכירים בכך שהחזקה חלקית לא תמיד משקפת בעלות מלאה.

האם אפשר להעביר רק חלק מהדירה במתנה?
כן. אפשר להעביר חלקים מסוימים. לפעמים זה בדיוק לב התכנון (למשל, חלוקה לשלישים).

מה הסיכון בהעברה במתנה לילד אם הוא ירצה למכור מהר?
ייתכן שהוא ייתקל בתקופת צינון לפני שיוכל למכור בפטור במס שבח במסלול דירה יחידה.

האם מותר להעביר דירה לילדים כדי לחסוך מס רכישה להורים בשנת 2026?
זה יכול להיות לגיטימי אם זו עסקה אמיתית, מדווחת, רשומה, ומתאימה לתנאים. אבל צריך לבדוק גם את ההשלכות על הילדים.

האם שותפות בין אחים בדירה היא בעיה?
זה לא חייב להיות בעיה, אבל בלי הסכם שותפים ומנגנון יציאה זה עלול להפוך למחלוקת קשה.

מה עדיף: להעביר דירה לילד אחד או לחלק לשלושה ילדים?
זה תלוי. ילד אחד יקבל דירה מלאה שעלולה להשפיע על מס רכישה עתידי שלו. חלוקה לשלישים יכולה להיות עדינה יותר, אבל מייצרת שותפות.

האם שליש דירה עוזר גם במס שבח?
לפעמים שליש לא שולל פטור במכירת דירה עיקרית, אבל זה לא אומר שהשליש עצמו יימכר בפטור. מס שבח דורש בדיקה נפרדת.

האם אפשר לעשות את התכנון אחרי חתימת חוזה רכישה?
לפעמים אפשר לתקן דברים, אבל הרבה פעמים יום החתימה כבר קובע. תכנון טוב נעשה לפני.

מה המשמעות של "תא משפחתי" במס רכישה?
לפי החוק בני זוג וילדים קטינים נחשבים כיחידה אחת. לכן רישום על שם ילד קטין לא תמיד יעזור.

אם הדירה המועברת ממושכנת, אפשר עדיין להעביר במתנה?
זה אפשרי אבל דורש טיפול מול הבנק ולעיתים שינויי בטוחות ותנאים.

איך אני יודע אם התכנון שלי לא ייחשב מלאכותי?
כשיש עסקה אמיתית עם היגיון סביר, מסמכים, דיווח, רישום, והתנהלות שמותאמת למה שנכתב – הסיכון קטן משמעותית.

סיכום

בשנת 2026, חיסכון במס שבח ובמס רכישה בעסקאות דירה מתחיל בשאלה אחת פשוטה: מה מצב הבעלות שלי ביום העסקה?

אם יש לך יותר מדירה אחת, או אפילו חלק מדירה, זה יכול להשפיע דרמטית על מס רכישה ועל יכולת תכנון פטורים.
העברה ללא תמורה יכולה להיות כלי יעיל כדי לסדר מחדש בעלויות במשפחה, אבל היא חייבת להילקח ברצינות: צינון, תא משפחתי, תזמון, בנקים ורישום.
כלל "שליש דירה" יכול לעזור בעיקר במס רכישה במצבים מסוימים, ולעיתים גם בניהול סטטוס במכירה, אבל אסור להשתמש בו כסיסמה. צריך לבדוק איך הוא מתיישב עם המצב המשפחתי והנכסים בפועל.

בשורה התחתונה, תכנון נכון לפני חתימה יכול לחסוך כסף גדול ולמנוע טעויות.

להרחבה נוספת אתם מוזמנים לקרוא את המאמר שלי בנושא שליש דירה והעברה ללא תמורה.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, מומחה למקרקעין ומיסוי מקרקעין, מלווה משפחות ומשקיעים בבניית אסטרטגיות מס חכמות ומותאמות אישית מזה למעלה מ-22 שנה.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125