המדריך המלא לקניית דירה עם שותפים – חברים או משפחה

קניית דירה בישראל היא משימה מאתגרת, ולעיתים קרובות הפתרון הכלכלי המתבקש הוא איחוד כוחות. בין אם מדובר באחים שמחליטים להשקיע יחד את כספי הירושה, או בחברים טובים שרוצים להפסיק לשלם שכירות ולהתחיל לשלם משכנתא על נכס משלהם – רכישה משותפת היא כלי עוצמתי. אבל, ויש כאן אבל גדול, מדובר גם בפתח לצרות צרורות אם לא עושים זאת נכון.

כשאתה קונה נכס עם עוד אדם, אתה לא רק קונה קירות, אתה נכנס למערכת יחסים משפטית וכלכלית מורכבת. במאמר הזה אפרק עבורך את כל מה שצריך לדעת על הסכמי שיתוף, חלוקת הוצאות, אסטרטגיות יציאה וכמובן – איך לא לשלם שקל מיותר לרשות המיסים.

למה בכלל צריך הסכם שותפים ברכישה?

חוק המקרקעין בישראל קובע ברירת מחדל לניהול נכס משותף. הבעיה היא שברירת המחדל הזו היא כללית מדי ולא תמיד מתאימה לדינמיקה שבין בני משפחה או חברים. הסכם שותפים הוא למעשה "תעודת הביטוח" של העסקה. הוא נועד להסדיר את כל אותן נקודות חיכוך פוטנציאליות שצצות ברגע שהאופוריה של קניית הדירה מתפוגגת ומתחילים החיים עצמם.

בלעדי הסכם כזה, כל שותף יכול, תחת מגבלות מסוימות, לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. דמיין מצב שבו חבר שלך מחליט שהוא חייב כסף עכשיו וגורר אותך למכירה כפויה של הדירה בדיוק כששוק הנדלן נמצא בשפל. לא נעים.

מה חייב להופיע בהסכם שותפים מקצועי?

הסכם טוב הוא הסכם שצופה פני עתיד ונותן פתרון לתרחישים הגרועים ביותר. הנה הנקודות המרכזיות:

1. הגדרת חלקים בנכס: האם החלוקה היא 50-50 או לפי יחס ההשקעה ההונית? חשוב שזה ישתקף ברישום בטאבו.
2. ניהול שוטף: מי אחראי על מציאת שוכרים? מי מתנהל מול ועד הבית? מה קורה אם יש תיקון דחוף של פיצוץ בצנרת ואחד השותפים לא זמין?
3. חלוקת הוצאות והכנסות: האם דמי השכירות מחולקים לפי אחוזי הבעלות? איך מתחלקים בהוצאות תחזוקה שוטפות לעומת שיפוצים משמעותיים שמעלים את ערך הנכס?
4. מנגנון יציאה: זהו הסעיף החשוב ביותר. מה קורה אם שותף רוצה למכור? האם יש זכות קדימה לשותף השני? איך קובעים את מחיר השוק של הנכס במקרה של מחלוקת?

היבטי מיסוי של השותפים  – איפה הכסף (והמלכודות)

כאן נכנסת המומחיות שלי כעורך דין מיסוי מקרקעין לתמונה. רכישה משותפת היא לא רק "חצי חצי" במחיר, היא גם השפעה ישירה על חשיפת המס של כל אחד מהצדדים.

מס רכישה ברכישה משותפת

מס הרכישה מחושב באופן אישי לכל רוכש לפי מצבו. אם שותף א' קונה את דירתו היחידה ושותף ב' כבר מחזיק בדירה נוספת, שותף א' עשוי ליהנות מפטור או ממדרגות מס נמוכות, בעוד ששותף ב' ישלם מס רכישה מהשקל הראשון לפי מדרגות של דירה נוספת. תכנון מס נכון לפני הרכישה יכול לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים.

מס שבח במכירה

כשמגיע הרגע למכור, רשות המיסים בוחנת כל מוכר בנפרד. אם מדובר בבני משפחה, לעיתים ניתן לבצע העברה ללא תמורה או חלוקת עיזבון בצורה חכמה כדי למקסם פטורים. כדאי להכיר שפעולות כמו הסכמי ממון או רישומי ירושה בצורה מתוכננת יכולות לשנות לחלוטין את תמונת המס העתידית שלכם.

טבלת השוואה: רכישה משותפת מול רכישה יחידנית

יציאה מהשיתוף – איך עושים את זה נכון?

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך שעלול להיות כואב ויקר. הדרך הטובה ביותר למנוע מלחמות בבתי משפט היא לקבוע מראש מנגנון "BMBY" (Buy Me Buy You). בשיטה זו, שותף אחד מציע מחיר עבור חלקו של השני. השני יכול להחליט אם הוא קונה את החלק של המציע במחיר הזה, או מוכר את חלקו שלו באותו מחיר. זהו מנגנון הוגן שמאלץ את הצדדים להציע מחיר שוק ריאלי.

כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמא 38 או פינוי בינוי, המורכבות עולה. במקרים כאלו, ייצוג יזמים או דיירים דורש הבנה עמוקה לא רק בחוזים, אלא גם באיך השיתוף משפיע על הזכויות החדשות שמתקבלות מהיזם. אם אתם מחזיקים דירה משותפת בבניין שעובר פינוי בינוי, אתם חייבים להסדיר מראש מי מקבל איזו דירה (אם בכלל יש אפשרות להפרדה) או איך מתחלקים ברווחים מהמכירה של הנכס החדש.

העברות בין קרובים וצמצום חשיפת המס

לפעמים הפתרון הנכון הוא דווקא לא לרכוש יחד בטאבו באופן שווה, אלא לבצע העברה ללא תמורה של חלק מהזכויות בשלב מאוחר יותר, או להשתמש במנגנונים של הסכמי חלוקת עיזבון בין יורשים. המטרה היא תמיד להסתכל צעד אחד קדימה – לא רק על הרכישה הנוכחית, אלא על המכירה העתידית של כל אחד מהצדדים.

שאלות ותשובות

1. האם אפשר לקנות דירה עם חבר ושרק אחד מאיתנו יירשם בטאבו?

אפשר טכנית, אבל תמיד עדיף שהרישום ישקף את המציאות הכלכלית, או שיהיה הסכם מסודר ומדווח.

2. מה קורה אם אחד השותפים מפסיק לשלם את חלקו במשכנתא?

בלי הסכם שותפים, הבנק עלול לפנות את שניכם. הסכם טוב יקבע שבמקרה כזה, לשותף השני יש זכות לשלם במקומו ולהגדיל את חלקו בנכס, או לאלץ מכירה מהירה של הדירה כדי לסגור את החוב.

3. איך מס רכישה מחושב כשיש לאחד השותפים דירה ולשני אין?

כל אחד משלם מס לפי חלקו היחסי בנכס. אם קניתם 50-50, שותף א' ישלם מס רכישה על חצי מהשווי לפי מדרגות דירה יחידה, ושותף ב' ישלם על החצי שלו לפי מדרגות דירה נוספת.

4. האם הסכם תקף אם הוא לא נרשם בטאבו?

ההסכם תקף בין הצדדים, אבל כדי שהוא יחייב גם צדדים שלישיים (כמו נושים או קונים פוטנציאליים), אפשר לרשום הערה על קיומו בלשכת רישום המקרקעין.

5. האם אפשר לקבוע בהסכם שאסור למכור את הדירה במשך 10 שנים?

חוק המקרקעין מגביל את היכולת לאסור על פירוק שיתוף לתקופות ארוכות מדי. בית המשפט יכול להורות על פירוק שיתוף גם אם כתוב אחרת, אם עברו מספר שנים (בדרך כלל מעל 3 שנים). לכן חשוב לקבוע מנגנוני מכירה מוסכמים ולא רק איסורים.

6. מה היתרון של הסכם ממון ברכישת דירה משותפת?

אם אתם בני זוג (נשואים או ידועים בציבור), הסכם ממון קובע מה שייך למי במקרה של פרידה. זה מונע מצב שבו מכוח "חזקת השיתוף" אחד הצדדים יקבל חצי מהזכויות למרות ששילם רק 10% מההון העצמי.

7. איך מחלקים הוצאות על שיפוץ בבניין שעובר תמא 38?

בדרך כלל היזם נושא בהוצאות, אבל אם יש הוצאות נלוות, כדאי לקבוע שהן מתחלקות לפי יחס הבעלות בנכס. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין כדי להבין אם הוצאות אלו מוכרות לניכוי מהשבח בעתיד.

8. האם שותף יכול להשכיר את החלק שלו בנפרד?

מעשית זה קשה בדירת מגורים אחת. לכן הסכם חייב לקבוע איך מנהלים את השכירות – האם משכירים את כל הנכס כיחידה אחת או שיש חלוקה לחדרים (בכפוף לחוקי התכנון והבנייה).

9. האם כדאי לרכוש נכס משותף דרך חברה בעמ?

זה תלוי במטרת הרכישה (השקעה או מגורים) ובמספר הנכסים. בדרך כלל לדירת מגורים יחידה זה לא משתלם בגלל אובדן פטורים ממס שבח, אבל בעסקאות יזמות מורכבות זה עשוי להיות נכון.

10. מה קורה במקרה של פטירת אחד השותפים?

זכויותיו עוברות ליורשיו. כאן מתחילה הבעיה האמיתית – פתאום אתה שותף של הילדים או של בן הזוג של החבר שלך. לכן, כדאי לכלול סעיף המאפשר לשותף הנותר לרכוש את החלק מהיורשים בתוך זמן קצוב.

לסיכום, רכישה משותפת היא פתרון נהדר לעליית מחירי הנדלן, אבל היא דורשת אחריות. תכנון נכון, הסכם מקצועי והבנה של השלכות המס הם הכלים שיבטיחו שההשקעה שלכם תניב פירות ולא כאבי ראש.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

ליצירת קשר:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088