רכישת דירה היא כנראה אחת העסקאות המשמעותיות והמרגשות ביותר שתעשו בחיים. מצאתם את נכס החלומות, ניהלתם משא ומתן, ואתם כבר מדמיינים את עצמכם שותים קפה במרפסת החדשה. אבל רגע לפני שאתם רצים לבחור צבע לקירות, ישנו "שותף" שחובה להכיר ולהתכונן אליו – רשות המיסים, וליתר דיוק: מס הרכישה.
רבים נוטים לחשוב על מס הרכישה כעל "רע הכרחי", גזירת גורל שאין מה לעשות איתה. זו טעות. כעורך דין שמלווה אלפי עסקאות מקרקעין מאז 2003, אני יכול להגיד לכם בביטחון מלא: מס רכישה הוא לא סוף פסוק, אלא נקודת התחלה לתכנון. ההבדל בין תשלום מס מינימלי (או אפילו פטור מלא) לבין תשלום של עשרות ומאות אלפי שקלים, טמון כמעט תמיד בהבנה מעמיקה של החוק ובביצוע פעולות נכונות לפני החתימה על החוזה.
במאמר הזה אפרק עבורכם את כל מה שצריך לדעת על מס רכישה. נצלול להבדלים הקריטיים בין רכישת דירה יחידה לדירה נוספת, נבין מי זכאי להקלות, וחשוב מכל – נגלה איך תכנון מס נכון ויצירתי יכול לחסוך לכם סכומי עתק, ולאפשר לכם להיכנס לדירה החדשה עם הרבה יותר שקט נפשי (ויותר כסף בכיס).
אז מה זה בכלל מס רכישה?
בפשטות, מס רכישה הוא מס שהמדינה גובה מכם, הרוכשים, על עצם הזכות לרכוש נכס מקרקעין בישראל. זה לא קשור למס שבח (שאותו, אם חל, משלם המוכר), אלא מס שמוטל ישירות עליכם. גובה המס אינו סכום קבוע, אלא הוא מחושב כאחוז משווי הרכישה של הנכס (הסכום ששילמתם עליו).
החישוב מתבסס על שיטת מדרגות מס, בדומה למס הכנסה. ככל ששווי הדירה גבוה יותר, כך אחוז המס שתשלמו על החלקים הגבוהים של הסכום עולה. וכאן בדיוק נמצאת נקודת המפתח הראשונה והחשובה ביותר: מדרגות המס שונות באופן דרמטי בין מי שרוכש "דירה יחידה" לבין מי שרוכש "דירה נוספת".
הפערים אינם קוסמטיים; מדובר בפערים של מאות אחוזים שיכולים להסתכם, כאמור, בסכומים אדירים.
ההבחנה הגורלית: דירה יחידה מול דירה נוספת
מדיניות המיסוי של המדינה נועדה, בין היתר, לעודד זוגות צעירים וחסרי דיור לרכוש דירה ראשונה, ובמקביל, "לצנן" את שוק הנדל"ן ולהקשות על משקיעים שרוכשים דירות נוספות. התוצאה היא שני מסלולי מיסוי נפרדים לחלוטין.
מסלול הזהב: מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
"דירה יחידה" היא לאו דווקא הדירה הראשונה שאתם קונים בחייכם. ההגדרה בחוק מתייחסת למצב בו במועד הרכישה, אין ברשות התא המשפחתי שלכם (אתם, בני זוגכם וילדיכם עד גיל 18) דירת מגורים נוספת. גם מי שמוכר דירה קיימת כדי לקנות חדשה ("משפר דיור") ייחשב ברוב המקרים כרוכש דירה יחידה, בכפוף לתנאים שעליהם ארחיב בהמשך.
היתרון המרכזי לרוכשי דירה יחידה הוא מדרגת מס ראשונה שמתחילה מפטור מלא. המשמעות היא שעל חלק משמעותי ממחיר הדירה, אתם פשוט לא משלמים מס כלל.
להלן מדרגות מס הרכישה המעודכנות לדירה יחידה (הנתונים מעודכנים לשנת 2025, אך עשויים להשתנות ויש לבדוק אותם תמיד בסמוך למועד העסקה):
| שווי הנכס (החלק מהתמורה) | שיעור המס |
| על חלק השווי עד 1,978,745 ₪ | 0% (פטור מלא) |
| על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ | 3.5% |
| על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪ | 5% |
| על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ ל-20,183,565 ₪ | 8% |
| על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דוגמה לחישוב:
נניח שרכשתם דירה יחידה במחיר של 2,500,000 ₪.
- על 1,978,745 ₪ הראשונים – תשלמו 0 ₪.
- על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ (כלומר, על 368,295 ₪) – תשלמו 3.5%, שהם 12,890 ₪.
- על החלק שבין 2,347,040 ₪ ל-2,500,000 ₪ (כלומר, על 152,960 ₪) – תשלמו 5%, שהם 7,648 ₪.
- סה"כ מס רכישה לתשלום: 20,538 ₪.
זה אולי נשמע כמו הרבה, אבל חכו שתראו את החישוב לדירה שנייה.
המסלול היקר: מדרגות מס רכישה לדירה נוספת (דירה להשקעה)
כאשר בבעלותכם או בבעלות התא המשפחתי שלכם כבר יש דירת מגורים (או אפילו חלק מדירה, למעט חריגים מסוימים), כל דירה נוספת שתרכשו תיכנס לקטגוריה של "דירה נוספת". כאן, המחוקק לא נותן שום הנחות. אין פטור, ומדרגות המס מתחילות מאחוז גבוה כבר מהשקל הראשון.
להלן מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת:
| שווי הנכס (החלק מהתמורה) | שיעור המס |
| על חלק השווי עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ | 10% |
נחזור לדוגמה שלנו:
אותה דירה בדיוק, במחיר של 2,500,000 ₪, נרכשת כדירה שנייה.
- על כל הסכום, 2,500,000 ₪, תשלמו 8%.
- סה"כ מס רכישה לתשלום: 200,000 ₪.
כן, קראתם נכון. 200,000 ₪!
הפער בין שני המצבים, על אותה דירה בדיוק, הוא כמעט 180,000 ₪. זה סכום שיכול לממן שיפוץ מקיף, לסגור חלק גדול מהמשכנתא או פשוט להישאר אצלכם בכיס. עכשיו אתם מבינים מדוע תכנון מס הוא לא מותרות, אלא חובה.
מקרים מיוחדים וחריגים: איפה מסתתר הכסף הגדול?
ההבחנה בין דירה יחידה לדירה נוספת נראית פשוטה על הנייר, אבל המציאות, כמו תמיד, הרבה יותר מורכבת. כאן בדיוק נכנסת לתמונה המומחיות של עורך דין מיסוי מקרקעין שיודע לנווט בסבך התקנות והפסיקה. הנה כמה תרחישים נפוצים שבהם תכנון נכון יכול לשנות את התמונה מקצה לקצה.
- "משפרי דיור" – איך קונים דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה?
התרחיש הקלאסי: אתם גרים בדירה שברשותכם ורוצים לעבור לדירה גדולה יותר. מצאתם את דירת חלומותיכם, אבל עוד לא הספקתם למכור את הדירה הנוכחית. האם זה אומר שתצטרכו לשלם מס רכישה של דירה שנייה?
התשובה היא: לא בהכרח.
החוק מכיר בסיטואציה הזו ונותן לכם, "משפרי הדיור", חלון זמן למכור את הדירה הישנה ועדיין ליהנות מההטבות של רוכשי דירה יחידה.
- ברכישת דירה מקבלן: עליכם למכור את דירתכם הישנה תוך 12 חודשים מיום קבלת החזקה בדירה החדשה.
- ברכישת דירת יד שנייה: עליכם למכור את דירתכם הישנה תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
במעמד הרכישה תצהירו שאתם מתחייבים למכור את הנכס הישן בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, ותשלמו מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה. אם, חלילה, לא תעמדו בזמנים, תידרשו לשלם את ההפרש בתוספת ריבית והצמדה. חשוב לנהל את לוחות הזמנים בצורה קפדנית, במיוחד בשוק נדל"ן הפכפך.
- דירה שהתקבלה בירושה – האם היא הופכת אותי למשקיע?
קיבלתם דירה בירושה מההורים, ועכשיו אתם רוצים לקנות דירה משלכם למגורים. האם העובדה שיש לכם "דירה בירושה" הופכת אתכם אוטומטית לרוכשי דירה שנייה?
התשובה תלויה בחלק שלכם בדירה שירשתם:
- אם חלקכם בדירה קטן משליש (33.3%): הדירה הזו לא תיספר במניין הדירות שלכם, ותוכלו לרכוש דירה חדשה וליהנות ממדרגות המס של דירה יחידה.
- אם חלקכם בדירה גדול משליש: הדירה שירשתם נחשבת לדירה שבבעלותכם, ורכישה חדשה תחויב במס של דירה נוספת.
כאן נפתחות אפשרויות לתכנון מס. למשל, באמצעות הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים, ניתן לעיתים לארגן את חלוקת הנכסים כך שאחד היורשים יקבל נכסים אחרים (כמו כסף או מניות) במקום חלקו בדירה, ובכך ישמור על סטטוס "חסר דירה" ויחסוך מס רכישה עצום בעתיד.
- העברה ללא תמורה (דירה במתנה) – אסטרטגיה משפחתית מנצחת לתכנון מס
אחת האסטרטגיות היצירתיות והנפוצות ביותר לתכנון מס, כזו שיכולה לחסוך למשפחה מאות אלפי שקלים, היא העברה ללא תמורה של נכס, או בשפה פשוטה, הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה. "קרוב" על פי חוק מיסוי מקרקעין הוא בן זוג, הורה, צאצא (ילד, נכד), בן זוג של צאצא, אח או אחות.
העיקרון פשוט: אדם שבבעלותו דירה (או יותר) רוצה לרכוש דירה חדשה, אך עומד בפני תשלום מס רכישה דרקוני של "דירה נוספת". כדי להימנע מכך, הוא יכול להעביר את הדירה הקיימת שבבעלותו במתנה לאחד מקרוביו, ובכך "להיפטר" מהנכס ולהפוך ל"חסר דירה" מבחינת רשויות המס. כעת, כשהוא "נקי" מנכסים, הוא יכול לרכוש את הדירה החדשה שלו וליהנות ממדרגות המס הנמוכות והמשתלמות של "דירה יחידה".
אז מה ההטבה ולמי היא מיועדת?
מקבל המתנה (למשל, הילד) לא פטור לחלוטין ממס, אבל הוא זוכה להנחה אדירה. במקום לשלם מס רכישה מלא (שהיה מחושב לפי מדרגות של "דירה נוספת"), הוא ישלם שליש (1/3) בלבד ממס הרכישה שהיה חל בעסקה רגילה.
דוגמה קלאסית: העברה לילדים
נניח שלהורים יש דירה למגורים ודירה נוספת להשקעה ששווה 2,500,000 ₪. כעת הם רוצים למכור את דירת המגורים שלהם ולרכוש בית פרטי גדול יותר. אם ירכשו את הבית החדש כשדירת ההשקעה עדיין בבעלותם, ישלמו מס רכישה של "דירה נוספת". על בית בשווי 4,000,000 ₪, מדובר במס רכישה של 320,000 ₪ (8%).
בתכנון מס נכון, ההורים יכולים להעביר את דירת ההשקעה במתנה לילדיהם. לאחר ההעברה, הם ייחשבו כבעלי דירה יחידה (זו שהם עומדים למכור), ולכן ברכישת הבית החדש הם ייהנו ממדרגות של "דירה יחידה" וישלמו מס רכישה של כ-96,000 ₪ בלבד. חיסכון מיידי של 224,000 ₪!
תרחיש הזהב: העברה לשלושה ילדים בשלישים
וכאן זה נהיה אפילו יותר מעניין. מה קורה אם להורים יש שלושה ילדים בוגרים, וכל אחד מהם חולם לקנות דירה משלו יום אחד?
ההורים יכולים להעביר את דירת ההשקעה (זו ששווה 2.5 מיליון ₪) לשלושת ילדיהם בחלקים שווים, כך שכל ילד יקבל שליש (1/3) מהזכויות בדירה.
פעולה זו יוצרת מצב של "Win-Win" מכל הכיוונים:
- ההורים חוסכים: הם הופכים לבעלי דירה יחידה וחוסכים מאות אלפי שקלים במס רכישה על הנכס החדש שהם קונים.
- הילדים משלמים מס מופחת: על קבלת המתנה, הם ישלמו יחד מס רכישה מופחת של שליש מהמס המלא.
- הזכאות העתידית של הילדים נשמרת: וזו נקודת המפתח! החוק קובע כי מי שמחזיק עד שליש מדירת מגורים, עדיין נחשב "חסר דירה". המשמעות היא שכל אחד משלושת הילדים, למרות שכבר יש לו שליש דירה על שמו, יוכל בעתיד לרכוש דירה משלו וליהנות מההטבות המלאות של רוכש "דירה יחידה", כולל הפטור המלא במדרגה הראשונה. הם לא "שרפו" את ההטבה שלהם.
אבל רגע, מהי "תקופת הצינון"?
כמובן, רשות המיסים לא אוהבת ש"משחקים" איתה. כדי למנוע מצב שבו אנשים מעבירים דירות במתנה רק כדי למכור אותן מיד בפטור ממס שבח, נקבעה "תקופת צינון". המשמעות היא שמקבל המתנה (הילדים, בדוגמה שלנו) לא יכול למכור את הדירה שקיבל וליהנות מפטור ממס שבח באופן מיידי.
- אם מקבל המתנה לא גר בדירה: עליו להמתין ארבע שנים מיום קבלת הבעלות ועד שיוכל למכור אותה בפטור.
- אם מקבל המתנה עבר לגור בדירה והפך אותה לדירת המגורים העיקרית שלו: תקופת הצינון מתקצרת לשלוש שנים.
לכן, אסטרטגיית העברה במתנה היא מהלך שדורש תכנון משפחתי ארוך טווח. זה לא פתרון קסם למכירה מהירה. המשפחה צריכה להבין שהנכס "נעול" לתקופה של כמה שנים מבחינת פטור ממס שבח.
השפעת רכישת מקרקעין נוספים על הזכאות
חשוב להדגיש שוב את הכלל: הזכאות להטבת מס רכישה ל"דירה יחידה" תלויה בכך שבבעלות הרוכש אין יותר משליש (33.3%) בדירת מגורים אחרת במועד הרכישה.
- אם בדוגמה שלנו, ההורים היו מעבירים 50% מהדירה לילד אחד ו-50% לילד שני, שניהם היו מאבדים את זכאותם העתידית כרוכשי דירה יחידה. כל אחד מהם היה נחשב כבעל "חלק מדירה", ולכן ברכישת דירה משלהם הם היו משלמים מס רכישה לפי מדרגות של דירה נוספת.
- ההבנה של "כלל השליש" היא קריטית והופכת את תרחיש החלוקה לשלושה ילדים לאסטרטגיה מתוחכמת במיוחד, שפותרת בעיה להורים מבלי ליצור בעיה עתידית לילדים.
לסיכום, העברה ללא תמורה היא כלי רב עוצמה, אך מורכב. ביצוע לא נכון של המהלך – דיווח שגוי, אי עמידה בתנאים, או חוסר הבנה של תקופות הצינון – עלול לגרור חבויות מס כבדות. מהלך כזה חייב להיות מלווה על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי, שיוודא שהעסקה מבוצעת על פי כל דרישות החוק ותשיג את החיסכון המקסימלי עבור כל בני המשפחה.
- הסכם ממון – הכלי שמפריד רשויות (ונכסים)
זוגות רבים לא מודעים לכך שהסכם ממון הוא לא רק כלי למקרה של פרידה, אלא גם כלי רב עוצמה לתכנון מס מקרקעין. אם לאחד מבני הזוג יש דירה "מהבית" ולשני אין, ניתן לקבוע בהסכם ממון הפרדה רכושית מלאה כך שהדירה הקיימת תישאר רכושו הבלעדי של אותו בן זוג.
במצב כזה, בן הזוג השני, חסר הדירה, יוכל לרכוש דירה חדשה על שמו בלבד וליהנות ממדרגות מס של דירה יחידה על כל סכום הרכישה. גם כאן, יש לבצע את התכנון בקפידה ולוודא שההפרדה הרכושית אמיתית ומוכחת, ולא רק למראית עין כדי לחמוק ממס.
שאלות ותשובות נפוצות על מס רכישה
כדי להפוך את המדריך הזה לפרקטי ככל האפשר, ריכזתי עבורכם שאלות שאני נשאל כמעט מדי יום על ידי לקוחותיי:
קניתי דירה ואני מתכוון למכור את הישנה. מתי אני צריך לשלם את מס הרכישה?
עליך לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום מיום חתימת החוזה. אתה מצהיר מראש שאתה "משפר דיור" ומשלם לפי מדרגות של דירה יחידה. אם לא תמכור בזמן, רשות המיסים תדרוש את ההפרש.
אני ובת זוגתי קונים דירה יחד. לי אין דירה, אבל לה יש 50% בדירה עם אחיה. איך יחושב המס?
מכיוון שהתא המשפחתי שלכם מחזיק בדירה נוספת (החלק של בת זוגך), הרכישה המשותפת תיחשב כרכישת דירה שנייה. עם זאת, יש פתרונות! למשל, ניתן לבחון העברת החלק של בת הזוג לאחיה, או שרק אתה תרכוש את הדירה על שמך לאחר חתימה על הסכם ממון.
יש לי דירה שאני משכיר, ואני רוצה לקנות דירה למגורים. האם אשלם מס של דירה שנייה?
כן. החוק לא מבחין בין דירה למגורים לדירה להשקעה. כל עוד יש בבעלותך דירת מגורים, כל רכישה נוספת תחויב במס המוגדל.
קיבלתי במתנה דירה מההורים שלי לפני שנה. עכשיו אני רוצה למכור אותה ולקנות אחרת. האם אזכה להטבות?
זו שאלה מורכבת. מכירת דירה שהתקבלה במתנה כפופה לתקופות צינון לצורך קבלת פטור ממס שבח. ייתכן שבמכירה תחויב במס שבח מלא. במקביל, ברכישת הדירה החדשה תיחשב "משפר דיור" ותיהנה מהקלות במס הרכישה. יש לבחון את כלל היבטי המס בעסקה כזו.
אני רוכש דירה בפרויקט תמ"א 38. האם יש הקלות מיוחדות במס רכישה?
אין הקלות ספציפיות במס רכישה בעסקאות תמ"א 38 או פינוי בינוי עבור הרוכש. המיסוי יחול לפי הכללים הרגילים – דירה יחידה או נוספת. ההקלות המשמעותיות בפרויקטים אלו ניתנות בדרך כלל ליזם ולבעלי הדירות הוותיקים.
האם שווי הרהיטים בדירה משפיע על גובה מס הרכישה?
בהחלט. מס הרכישה חל על "זכות במקרקעין". אם אתם רוכשים דירה עם תכולה, ניתן ורצוי לפצל בחוזה את התמורה בין שווי הדירה לשווי המיטלטלין (הרהיטים). על שווי המיטלטלין לא משלמים מס רכישה. חשוב שהפיצול יהיה ריאלי וסביר, אחרת רשות המיסים עלולה לפסול אותו.
מה קורה אם איחרתי בתשלום מס הרכישה?
איחור בתשלום יגרור חיוב בהפרשי הצמדה, ריבית וקנסות. מומלץ בחום לשלם בזמן (תוך 60 יום) גם אם יש לכם השגות על גובה השומה, ולאחר מכן להגיש ערעור.
אני נכה. האם אני זכאי להנחה במס רכישה?
כן. נכים, עולים חדשים וניצולי שואה זכאים להנחות משמעותיות במס רכישה, עד לתקרה מסוימת. ההנחה ניתנת בדרך כלל ברכישת דירה למגורים, ושיעורה הוא 0.5% בלבד. יש לבדוק את התנאים המדויקים מול רשות המיסים.
רכשנו קרקע ואנחנו מתכוונים לבנות עליה בית. איך מחושב מס הרכישה?
מס הרכישה משולם על שווי הקרקע בלבד במועד הרכישה. עלויות הבנייה העתידיות אינן חלק מבסיס המס. מדרגות המס ברכישת קרקע שונות מאלו של דירת מגורים ומתחילות ב-6%, אך אם בכוונתכם לבנות על הקרקע דירת מגורים יחידה בתוך 24 חודשים, ניתן לקבל החזר מס כך שהמס הסופי יחושב לפי מדרגות של "דירה יחידה".
האם כדאי לי "להסתכן" ולדווח על מחיר נמוך יותר כדי לחסוך מס?
חד משמעית לא. מעבר לעובדה שזו עבירה פלילית, מנהל מיסוי מקרקעין מחזיק במאגרי מידע נרחבים על מחירי עסקאות בכל אזור. אם המחיר שדיווחתם ייראה לא סביר, השומה שלכם תיפסל, תקבלו דרישת תשלום מתוקנת בתוספת קנסות, וייתכן שאף תיפת-ח נגדכם חקירה. היושרה והפעולה בהתאם לחוק הן תמיד הדרך הנכונה והמשתלמת ביותר.
סיכום: מס רכישה הוא לא גזירת גורל, אלא הזדמנות לתכנון
כפי שראיתם, עולם מס הרכישה מורכב ורב-פנים. ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת הוא רק קצה הקרחון. מאחוריו מסתתרים עשרות חוקים, תקנות ופסקי דין שיכולים להשפיע באופן דרמטי על גובה המס שתשלמו.
לפני שאתם חותמים על חוזה, לפני שאתם מתחייבים לעסקה הגדולה בחייכם, עצרו לרגע. הבינו את המשמעויות, בחנו את כל האפשרויות, וקבלו ליווי מקצועי שיבטיח שתשלמו את המס המינימלי האפשרי על פי חוק. הדירה החדשה שלכם מחכה לכם, ועם תכנון נכון, הדרך אליה יכולה להיות חלקה וחסכונית הרבה יותר.
הבהרה: המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. כל עסקה נבחנת לגופה בהתאם לנסיבותיה הייחודיות. מדרגות המס והחוקים עשויים להשתנות, ויש להתעדכן בהוראות החוק העדכניות.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125