מהו מס שבח מקרקעין ועל אילו נכסים הוא חל במיוחד?
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על הרווח (השבח) הנוצר ממכירת נכס נדל"ן בישראל. המדריך שלהן מתמקד במיוחד במכירת נכסים שאינם "דירת מגורים סטנדרטית בבניין", כגון בתי מגורים פרטיים, פנטהאוזים ודירות יוקרה, במיוחד כאשר שוויים עולה על 5 מיליון ש"ח וכאשר קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות. מכירות אלו מורכבות יותר מבחינת המיסוי ויכולות לגרור חבות מס משמעותית.
מהם ארבעת הפרמטרים העיקריים הקובעים את גובה מס השבח במכירת בית פרטי או דירת יוקרה
גובה מס השבח במכירות אלו נקבע לפי ארבעה גורמים מרכזיים:
- האם הנכס הוא "הדירה היחידה" שלכם? בעלות על דירות נוספות משפיעה על זכאות לפטורים.
- מחיר המכירה – האם מדובר ב"דירת יוקרה"? קיים תקרת פטור למכירת דירה יחידה, העומדת בשנת 2025 על 5,008,000 ש"ח. מעבר לתקרה זו, חלק מהרווח חייב במס.
- זכויות בנייה בלתי מנוצלות: פוטנציאל בנייה נוספת בנכס (כמו אפשרות להרחבה או הוספת יחידה) חייב תמיד במס שבח על שווי הזכויות, ואינו זכאי לפטורים או הקלות מסוימות.
- שווי החלק הבנוי: רשויות המס מפרידות בין שווי החלק הבנוי הקיים (שעשוי להיות זכאי לפטורים או הקלות בתנאים מסוימים) לבין שווי זכויות הבנייה.
כיצד מחושב מס השבח במכירת נכס בשווי גבוה ועם זכויות בנייה נכון לשנת 2025?
בתרחישים מורכבים כאלו, חישוב המס ("השומה") יכול להתפצל לשלושה חלקים:
- שומה על החלק הבנוי , עד תקרת דירת יוקרה- יכולה להיות פטורה ממס (אם זו דירה יחידה ועומדת בתנאים) או חייבת במס ליניארי, מס מופחת על רווח מלפני 2014.
- שומה על החלק שמעל תקרת "דירת יוקרה״: חלק זה יהיה חייב במס מלא (25% על רווח מ-2014 ואילך) או במס ליניארי, אם חלק מהרווח נצבר לפני 2014.
- שומה על זכויות הבנייה: רכיב זה תמיד חייב במס שבח מלא, ללא פטור או הקלה ליניארית.
מהם התנאים לקבלת פטור מלא ממס שבח במכירת בית מגורים?
כדי לקבל פטור מלא ממס שבח בעת מכירת בית, יש לעמוד במספר תנאים מצטברים:
- הנכס הוא בית המגורים היחיד שלכם (קיימת הקלה לבעלות של עד שליש בדירה אחרת, ודירת ירושה בתנאים מסוימים אינה פוגעת בפטור).
- אתם מחזיקים בנכס לפחות 18 חודשים (המועד נספר מיום הרכישה או מקבלת טופס 4 בבנייה עצמית; בירושה קיימים תנאים מיוחדים).
- אין בנכס זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
- מחיר המכירה הכולל נמוך מתקרת הפטור ל"דירת יוקרה" (5,008,000 ש"ח בשנת 2025).
מה קורה כאשר מוכרים דירה יחידה מעל תקרת "דירת יוקרה", אך ללא זכויות בנייה?
במקרה זה, שווי הנכס עד תקרת הפטור (5,008,000 ש"ח) יהיה פטור ממס. ההפרש שבין מחיר המכירה בפועל לתקרה יהיה חייב במס שבח. שיעור המס על חלק זה יהיה 25% על הרווח שנצבר מ-1 בינואר 2014 ואילך. אם הנכס נרכש לפני תאריך זה, ניתן ליהנות מ"חישוב ליניארי מוטב" על החלק החייב, המפחית את שיעור המס על הרווח שנצבר עד סוף 2013. יום הרכישה ההיסטורי של מוריש או נותן מתנה רלוונטי גם הוא לחישוב ליניארי בהעברות ללא תמורה.
מהו היטל השבחה, והאם הוא קשור למס שבח?
ֿהיטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית (עירייה/מועצה) המוטל על עליית שווי מקרקעין עקב אישור תוכנית בניין עיר חדשה המאפשרת ניצול יעיל יותר של הקרקע (למשל, הגדלת זכויות בנייה). היטל השבחה אינו מס שבח (המשולם למשרד מיסוי מקרקעין), אך שניהם עשויים לחול בעת מכירת נכס עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות שאושרו בתקופת הבעלות או קודם לכן בתנאים מסוימים. חשוב לבדוק את חבות ההיטל מול הרשות המקומית לפני חתימת הסכם המכירה.
אילו דרכים קיימות לצמצם את תשלום מס השבח, במיוחד במכירת נכס עם זכויות בנייה?
ישנן מספר דרכים חוקיות לצמצם את חבות מס השבח:
- הקלה על "זכויות בנייה זניחות": אם שווי זכויות הבנייה אינו עולה על מגבלות מסוימות (10% משטח הבית או כ-220,000 ש"ח, הנמוך מביניהם), ניתן לבקש שלא יחושבו לצורך מס שבח.
- טענה לאי-ישימות או כדאיות כלכלית נמוכה של הזכויות: במקרים בהם לא ניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה בפועל או שזה אינו כדאי כלכלית, ניתן לטעון זאת מול רשות המסים, לרוב בגיבוי חוות דעת מקצועית.
- הכוח של שמאות מקצועית: שמאי מקרקעין יכול לסייע בקביעת שווי מדויק לזכויות הבנייה ולחלק הבנוי, להכיר בהוצאות בנייה ושיפוצים (גם ללא קבלות מלאות), ולחזק טענות לאי-ישימות זכויות בנייה.
- פיצול הסכמים למכירת תכולה: בנכסי יוקרה הנמכרים עם תכולה יקרה, מומלץ לערוך שני הסכמים נפרדים (מקרקעין ומיטלטלין) כדי להוציא את שווי התכולה מהעסקה החייבת במס שבח ומס רכישה.
מדוע מומלץ להיעזר באיש מקצוע (עורך דין) בעת מכירת נכס יוקרה או נכס עם זכויות בנייה?
מיסוי מקרקעין בעסקאות מורכבות אלו דורש ידע ספציפי והכרות עם החוק והוראות הביצוע של רשות המסים. עורך דין המתמחה בתחום יכול לזהות את חבות המס הצפויה, להסביר את השלכותיה, ליישם הקלות ופטורים המגיעים לכם (כמו הקלה על זכויות זניחות), להדריך בנוגע לצורך בשמאות מקצועית ולהשתמש בה להפחתת המס, ולסייע בתכנון מס כולל, כולל פיצול הסכמים במידת הצורך. תכנון מס נכון מראש, עוד לפני חתימת הסכם המכירה, חיוני לחיסכון כספי משמעותי ולהיערכות מתאימה.
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125