3 מלכודות שמשפחות נופלות בהן כשהן עוזרות לילדים לקנות דירה
אין רגע מרגש יותר (או מלחיץ יותר) מהרגע שבו אתם, כהורים, מחליטים שהגיע הזמן "לדחוף" את הילד או הילדה אל עבר הנכס הראשון שלהם. במציאות הנדל"ן הישראלית של שנת 2026, כמעט בלתי אפשרי לקנות דירה בלי עזרה מהבית. אתם מגיעים עם הכוונות הכי טובות, עם הצ'ק הפתוח ועם המון אהבה, אבל כאן בדיוק מתחילה הבעיה.
במהלך 23 השנים האחרונות שבהן אני מלווה עסקאות כעורך דין מקרקעין, ראיתי איך כוונות טובות הופכות לסיוט מיסויי, משפחתי וכלכלי. הבעיה היא שאנחנו נוטים לערבב רגשות עם מספרים, וכשמדובר ברשות המיסים – הרגשות שלכם מעניינים אותם בערך כמו שמחירי הנדל"ן מעניינים את מי שאין לו דירה.
במאמר הזה אני רוצה לחשוף בפניכם את שלוש הטעויות הקריטיות שמשפחות עושות כשהן עוזרות לילדים, ואיך אתם יכולים לעזור להם בלי לירות לעצמכם (או להם) ברגל הכלכלית.
טעות מספר 1: "קחו את הכסף במתנה" – ומלכודת "תקופת הצינון"
זו הטעות הנפוצה ביותר. ההורים מעבירים לילד סכום כסף נכבד (נניח, מיליון ש"ח) כדי שישלים את ההון העצמי לדירה. הילד קונה את הדירה, כולם שמחים, ואז אחרי שנתיים הילד מחליט למכור את הדירה כדי להשתדרג או כי הוא עובר לעיר אחרת. כאן נוחתת עליו הפצצה שנקראת תקופת צינון.
לפי חוק מיסוי מקרקעין, אם אדם קיבל דירה במתנה (או את רוב הכסף לקנייתה – מעל 50%), הוא לא יכול למכור אותה בפטור ממס שבח באופן מיידי. הוא נדרש להמתין "תקופת צינון".
למה זה קורה?
המדינה לא רוצה שאנשים ישתמשו בילדים שלהם כ"אנשי קש" כדי לקבל פטורים ממס שבח שההורים לא זכאים להם. לכן, אם הילד קיבל מכם את הכסף כמתנה, החוק רואה בזה כאילו הדירה עצמה ניתנה במתנה.
- אם הילד לא גר בדירה – הוא יצטרך להמתין 4 שנים לפני שיוכל למכור בפטור.
- אם הילד גר בדירה כדרך קבע – הוא יצטרך להמתין 3 שנים.
תארו לעצמכם שהילד שלכם צריך למכור את הדירה בגלל הזדמנות עסקית או צורך משפחתי, ופתאום הוא מגלה שהוא חייב לשלם מאות אלפי שקלים מס שבח רק בגלל שלא תכננו את זה נכון.
הפתרון: הסכם הלוואה במקום מתנה
כאן נכנסת היצירתיות המשפטית שאני כל כך מאמין בה. במקום להגדיר את הכסף כמתנה, אנחנו מגדירים אותו כהלוואה.
אני תמיד ממליץ ללקוחות שלי לחתום על הסכם הלוואה מסודר בין ההורים לילדים. כשהכסף מוגדר כהלוואה, הדירה לא נחשבת כ"דירה שנתקבלה במתנה", ותקופת הצינון פשוט לא חלה.
מעבר להיבט המיסויי, הסכם הלוואה הוא כלי הגנה אדיר. הוא משדר לילד (ולבן/בת הזוג שלו) שיש פה כסף שצריך לחזור ביום מן הימים, או לפחות שהוא נשאר בבעלות משפטית של ההורים במקרה של "יום גשום".
טעות מספר 2: ה"טרמפיסט" הלא צפוי – אובדן ההון במקרה של פרידה
בואו נדבר רגע על הפיל שבחדר, או יותר נכון, על החתן או הכלה. אתם נותנים לילד שלכם הון עצמי גדול. הילד נשוי או בזוגיות ארוכה (ידועים בציבור). הם קונים דירה יחד, והכסף שלכם נטמע בתוך הנכס המשותף.
מה קורה אם חלילה הם נפרדים בעוד חמש שנים? בלי הגנה משפטית, חצי מהכסף שעבדתם עבורו כל החיים עלול לעבור לצד השני. נכון, זה לא נעים לדבר על זה בערב שבת, אבל הרבה פחות נעים לראות את כספי הירושה והעמל שלכם מתחלקים עם מישהו שכבר לא חלק מהמשפחה.
איך שומרים על הכסף?
במסגרת הליווי שאני מעניק כעורך דין מקרקעין, אני מנחה הורים לבצע אחת משתי פעולות (או שתיהן):
- רישום הערת אזהרה או משכנתא: ניתן לרשום ברשם המקרקעין (טאבו) משכנתא מדרגה שנייה לטובת ההורים על סכום העזרה. זה אומר שהילדים לא יכולים למכור את הדירה בלי אישורכם, ובמקרה של פירוק שיתוף, הסכום של המשכנתא חוזר קודם כל אליכם.
- הסכם ממון: זהו הכלי החזק ביותר. הסכם ממון שקובע כי במקרה של פרידה, סכום ההשקעה הראשוני של ההורים חוזר אליהם או נשאר בבעלות הילד ה"ביולוגי", הוא קריטי.
אל תסמכו על "יהיה בסדר". בבית המשפט, בלי מסמך חתום, קשה מאוד להוכיח שהכסף היה הלוואה ולא מתנה שניתנה לשני בני הזוג גם יחד.
טעות מספר 3: בזבוז הפטור של "דירה יחידה" של הילד
לפעמים ההורים רוצים לקנות "דירה להשקעה" ורושמים אותה על שם הילד כדי לחסוך במס רכישה (כי להורים כבר יש דירה והם ישלמו 8% מס רכישה, בעוד לילד זו דירה ראשונה והוא יקבל פטור או מס מופחת).
זו יכולה להיות טעות אסטרטגית איומה. למה?
כי אתם "שורפים" לילד את הזכאות שלו לדירה יחידה. כשהוא ירצה לקנות את דירת המגורים האמיתית שלו עם בן/בת הזוג, הוא כבר ייחשב כבעל דירה. הוא ישלם מס רכישה גבוה, הוא לא יוכל לקבל הטבות של "מחיר למשתכן" או תוכניות סיוע ממשלתיות, והוא עלול למצוא את עצמו בבעיית מימון קשה מול הבנקים.
כאן נדרש מיסוי מקרקעין יצירתי. לעיתים עדיף לשלם קצת יותר מס היום, כדי לא לחסום לילד את העתיד הכלכלי שלו.
טבלה מרכזת: מתנה מול הלוואה בעזרת הורים
| פרמטר | מתנה מהורים | הלוואה מהורים (עם הסכם) |
| מס שבח (במכירה) | תקופת צינון של 3-4 שנים | אין תקופת צינון (בכפוף לעמידה בתנאים) |
| הגנה בגירושין | חלשה (אלא אם הוכח אחרת) | חזקה מאוד |
| שליטה של ההורים | אין | קיימת (דרך הסכם או הערת אזהרה) |
| מס רכישה | לפי מדרגות דירה יחידה של הילד | לפי מדרגות דירה יחידה של הילד |
| רישום בטאבו | על שם הילד בלבד | על שם הילד + הערת אזהרה/משכנתא |
איך עושים את זה נכון? הצעדים המעשיים
אם החלטתם לעזור, אל תעשו את זה "מתחת לרדאר". הנה הצ'ק ליסט שלי לכל משפחה:
- אל תעבירו מזומן או צ'קים בלי תיעוד: כל העברה בנקאית צריכה להיות מתועדת עם אסמכתא ברורה.
- חתמו על הסכם הלוואה: גם אם זה מרגיש לכם פורמלי מדי, זה לטובת הילד. הסכם פשוט שקובע את סכום הכסף, תנאי ההחזרה (או קביעה שההלוואה תוחזר בעת מכירת הנכס) והעובדה שזו אינה מתנה.
- תכננו את המיסוי מראש: התייעצו עם עורך דין מקרקעין שיבדוק האם העזרה הזו לא תוקעת את הילד מבחינת מס שבח בעתיד.
- הגנו על הכסף בטאבו: רישום הערת אזהרה לטובתכם היא לא הבעת חוסר אמון בילד, היא הגנה על העתיד של כל המשפחה.
העולם של עסקאות נדל"ן מורכב, והשילוב עם יחסים משפחתיים הופך אותו לנפיץ במיוחד. התפקיד שלי הוא להיות המבוגר האחראי שמוודא שהאהבה שלכם לא תעלה לכם ביוקר.
אני מאמין שכל עסקה, מורכבת ככל שניהיה, ניתנת לפתרון באמצעות תכנון מס יצירתי ושמירה על כללי האתיקה והחוק. כשאתם באים לקנות או למכור, אתם לא רק קונים קירות, אתם קונים שקט נפשי.
שאלות ותשובות בנושא עזרת הורים לקניית דירה ומיסוי
- מהי בדיוק "תקופת צינון" ואיך היא משפיעה על הילד שלי?
תקופת צינון היא פרק זמן שבו הילד שקיבל דירה (או את רוב הכסף לקנייתה) במתנה, לא יכול למכור אותה בפטור ממס שבח. מדובר ב-3 עד 4 שנים. אם הוא ימכור לפני כן, הוא ישלם 25% מס על הרווח (השבח) שנוצר מהקנייה ועד המכירה.
- האם כל סכום כסף מההורים נחשב כמתנה שמחייבת צינון?
החוק מדבר על "מתנה שהיא מרכיב משמעותי". בדרך כלל, אם ההורים נתנו מעל 50% מעלות הדירה, רשות המיסים תראה בזה כמתנה שמפעילה את תקופת הצינון. לכן הסכם הלוואה הוא קריטי.
- האם אפשר לרשום הערת אזהרה לטובת ההורים בלי שהבנק יעשה בעיות עם המשכנתא?
שאלה מצוינת. הבנקים למשכנתאות בדרך כלל דורשים להיות בדרגה ראשונה. ניתן לרשום הערת אזהרה על "הימנעות מעשיית עסקה" לטובת ההורים, אבל לעיתים הבנק ידרוש שהיא תהיה נחותה למשכנתא שלו.
- האם הסכם הלוואה בין הורים לילדים צריך להיות מאושר בבית משפט?
לא, אין צורך לאשר אותו בבית משפט, אך מומלץ מאוד שהוא ייערך על ידי עורך דין שמתמחה בתחום כדי לוודא שהוא עומד במבחנים של רשות המיסים ושהוא אכן יוכר כהלוואה אמיתית ולא כמתנה מוסווית.
- מה קורה אם הילד מתגרש ואין הסכם ממון או הערת אזהרה?
במצב כזה, קיימת חזקת השיתוף. בן הזוג עלול לטעון שהכסף שניתן מההורים היה מתנה לשני בני הזוג, ובכך הוא זכאי למחצית מהשווי שלו בתוך הדירה. קשה מאוד להפריך את זה בדיעבד ללא מסמכים.
- האם כדאי לרשום את הדירה על שם ההורים והילד יחד?
לרוב לא. אם להורים כבר יש דירה, הם ישלמו מס רכישה גבוה על החלק שלהם. בנוסף, זה עלול לסבך את הילד בעתיד כשיחשיבו אותו כבעל חלק מדירה. לכל מקרה יש לבחון פתרונות של מיסוי מקרקעין ספציפיים.
- האם הלוואה מהורים חייבת לכלול ריבית?
לא חובה, אבל אפשרי לקבוע תנאי החזר כלשהם, גם אם הם נוחים מאוד או מבוססים על אירוע עתידי (כמו מכירת הדירה).
- מה ההבדל בין רישום משכנתא לטובת ההורים לבין הערת אזהרה?
משכנתא היא זכות קניינית חזקה יותר שרשומה בטאבו. הערת אזהרה היא הצהרה שקיימת התחייבות. שתיהן מונעות מכירת הדירה ללא הסכמת ההורים, אך משכנתא נותנת עדיפות בתור לגביית הכסף במקרה של כינוס נכסים.
- איך רשות המיסים יודעת מאיפה הגיע הכסף לדירה?
בטפסי הדיווח על רכישת דירה, הרוכש נדרש להצהיר על מקורות המימון. בנוסף, יש היום חוקי איסור הלבנת הון ובנקים שדורשים לדעת בדיוק מאיפה הגיע ההון העצמי.
- האם ניתן להפוך מתנה להלוואה בדיעבד?
קשה מאוד וחשוד מאוד. רשות המיסים ובתי המשפט בודקים מה היה בזמן אמת. "ייצור" מסמכים בדיעבד הוא מסוכן ולא אתי. לכן התכנון חייב להיעשות לפני העברת השקל הראשון.
לסיכום, העזרה לילדים היא צעד מבורך, אבל היא חייבת להיעשות עם שכל ולא רק עם לב. אם אתם מתכננים צעד כזה, אל תשאירו קצוות פתוחים.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.
ליצירת קשר:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088