העברת דירה לילדים כפתרון
אם אתם בעלי שני נכסים או יותר ומתכננים למכור אחד מהם כדי לקנות נכס אחר, ודאי כבר גיליתם את תאונת המס שמחכה לכם בסיבוב. המדינה רואה בכם "משקיעים" וחובטת בכם עם מיסוי כבד מכל הכיוונים – גם מס שבח של 25% על המכירה וגם מס רכישה עצום של 8% ויותר על הקנייה. רבים פשוט משלימים עם הגזירה ומשלמים מאות אלפי שקלים מיותרים לרשויות המס, מבלי לדעת שקיים פתרון חוקי, אלגנטי ומוכח שיכול לחסוך להם את כל הסכום הזה.
אני עו"ד דורון אהרוני, וכבר 23 שנים שאני מלווה עסקאות מקרקעין מורכבות ומתמחה בתכנוני מס יצירתיים. במאמר המקיף הזה, אחשוף בפניכם את אחד הכלים העוצמתיים ביותר בארגז הכלים שלנו: העברת דירה ללא תמורה, או בכינויה העממי, "דירה במתנה". אסביר לכם צעד אחר צעד איך המהלך הזה עובד, מתי הוא הפתרון הנכון עבורכם, למי כדאי להעביר את הנכס, וכיצד, באמצעות תכנון נכון, הצלחנו לחסוך ללקוחות כמו משפחת כהן חיסכון מצטבר של 625,000 ש"ח בשתי עסקאות בלבד. המדריך הזה מיועד לתת לכם את כל הידע והכלים כדי לקבל את ההחלטה הנכונה בעסקה הבאה שלכם, ולהשאיר את הכסף בכיס שלכם, ולא בקופת המדינה.
מהי "העברה ללא תמורה" ולמה היא כלי כל כך חזק?
בפשטות, העברה ללא תמורה היא עסקת מתנה. אתם מעבירים את הבעלות על נכס מקרקעין (דירה, מגרש, חנות וכו') לקרוב משפחה, מבלי לקבל ממנו תשלום. מבחינה משפטית, זוהי עסקת מקרקעין לכל דבר, הדורשת דיווח לרשויות ורישום בטאבו.
אז למה שהמדינה תעניק הטבות מס על מהלך כזה? מכיוון שהמחוקק מבין שעסקאות כאלה נעשות בדרך כלל בתוך התא המשפחתי, מתוך רצון לסייע לילדים או להסדיר נכסים בין דורות, ולא מתוך מניע ספקולטיבי. לכן, החוק מעניק שלוש הטבות מיסוי אדירות שהופכות את המהלך הזה למקלט מס לגיטימי ויעיל:
- פטור מלא ממס שבח למעביר (נותן המתנה): בניגוד למכירה רגילה, שבה תשלמו 25% מס על רווח ההון, בהעברה לקרוב אתם פטורים לחלוטין ממס שבח. הפטור הזה גורף וחל על כל סוגי הנכסים (לא רק דירות מגורים) וללא תקרת שווי.
- מס רכישה מופחת למקבל (מקבל המתנה): מקבל המתנה לא משלם מס רכישה מלא, אלא רק שליש (⅓) מסכום המס שהיה משלם לו היה רוכש את הנכס בכסף. יתרה מכך, אם למקבל אין דירה אחרת ושווי הדירה המתקבלת נמוך מתקרת הפטור לדירה יחידה (כ-1.98 מיליון ₪ נכון ל-2026), הוא לא ישלם מס רכישה כלל.
- דחיית תשלום היטל השבחה: ברוב הרשויות המקומיות, העברה ללא תמורה לקרוב אינה נחשבת "מימוש זכויות", ולכן תשלום היטל ההשבחה, אם קיים, נדחה למועד שבו מקבל המתנה ימכור את הנכס בעתיד. זהו יתרון תזרימי משמעותי.
למי אפשר לתת "דירה במתנה"? הגדרת "קרוב"
הטבות המס חלות אך ורק כשההעברה נעשית בין "קרובים" על פי הגדרת החוק. שימו לב, ההגדרה מעט שונה בין חוק מס שבח לתקנות מס רכישה, וחשוב לוודא שההעברה עומדת בשתי ההגדרות כדי למקסם את החיסכון.
- קרוב לעניין פטור ממס שבח: בן זוג, הורה, סבא/סבתא, ילד/ה, נכד/ה, צאצא של בן זוג (למשל, ילד מנישואים קודמים), ובני זוגם של כל אלה. בנוסף, גם אח או אחות ובני זוגם נחשבים קרובים. שימו לב: גיס (אח של בן/בת הזוג) או אחיין אינם נחשבים קרובים לעניין זה.
- קרוב לעניין הנחה במס רכישה: בן זוג (כולל ידוע בציבור), הורה, ילד/ה, נכד/ה, בן זוג של צאצא, וכן אח ואחות.
הגבלה מיוחדת: העברה בין אחים
חשוב להכיר מגבלה שנכנסה לתוקף ב-2013: פטור ממס שבח בהעברה לאח/ות יינתן רק אם הדירה המועברת התקבלה במקור על ידי נותן המתנה מהוריו או מסביו (בירושה או במתנה). אם רכשתם דירה בכספכם ואתם רוצים להעבירה לאחיכם, לא תחול ההטבה.
הפתרון: אם זו דירתכם היחידה, עדיין תוכלו להעביר אותה לאחיכם בפטור מלא ממס שבח, אך לא דרך סעיף המתנה, אלא דרך פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה. החוק לא מחייב קבלת תמורה כספית כדי להשתמש בפטור זה.
תרחישי מפתח: מתי ולמה לבצע העברה ללא תמורה?
העברה במתנה היא מהלך אסטרטגי שנועד לפתור שתי בעיות מס מרכזיות:
תרחיש 1: רכישת דירה נוספת ללא תשלום מס רכישה מפלצתי
זהו המקרה הקלאסי. בבעלותכם דירה אחת, ואתם רוצים לרכוש דירה נוספת (להשקעה או למגורים) מבלי למכור את הקיימת. אם תעשו זאת, תחויבו במס רכישה בשיעור 8%-10%.
הפתרון: לפני שאתם רוכשים את הדירה החדשה, העבירו את דירתכם הקיימת במתנה לקרוב משפחה (למשל, ילד בוגר). כעת, מבחינת רשויות המס, אתם שוב "חסרי דירה". כשתרכשו את הדירה החדשה, תשלמו מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה, מה שיכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים. ניתן לבצע את ההעברה גם לאחר הרכישה, כל עוד תתחייבו להשלים אותה בתוך 18 חודשים.
תרחיש 2: מכירת דירה בפטור מלא ממס שבח (למרות שיש לכם דירה נוספת)
בבעלותכם שתי דירות, ואתם מעוניינים למכור אחת מהן. מכיוון שאינכם עונים להגדרת "דירה יחידה", המכירה חייבת במס שבח.
הפתרון: העבירו את הדירה שאינכם מתכננים למכור במתנה לקרוב משפחה. מיד לאחר השלמת ההעברה, אתם נותרים עם דירה אחת בלבד. כעת, תוכלו למכור אותה וליהנות מפטור מלא ממס שבח (בכפוף לעמידה בתנאי הפטור של דירה יחידה). כך, דירה אחת נשארת במשפחה, והשנייה נמכרת ללא מס כלל.
המקרה של משפחת כהן: כך חסכנו 625,000 ש"ח
כדי להמחיש את העוצמה של תכנון נכון, הנה סיפור אמיתי מהמשרד שלי. משפחת כהן החזיקה בדירת מגורים ברעננה (שנרכשה ב-3.8 מיליון ₪ וכיום שווה 5 מיליון ₪) ודירה נוספת להשקעה בחולון (בשווי 1.8 מיליון ₪). הם חלמו לעבור לוילה מרווחת יותר שעלותה 8 מיליון ₪.
ללא תכנון, זו הייתה "תאונת מס" ודאית:
- מס רכישה על הוילה החדשה: כ-679,000 ₪ (לפי מדרגות של דירה נוספת).
- מס שבח על מכירת דירת רעננה: כ-300,000 ₪ (רווח של 1.2 מיליון ₪, החייב ב-25% מס כי זו לא דירתם היחידה).
- סה"כ מס צפוי: 979,000 ₪.
לו הייתה להם רק דירה אחת, המיסוי הכולל היה רק 354,000 ₪ (מס רכישה מופחת ופטור מלא ממס שבח). הפער: 625,000 ש"ח של מס מיותר!
הפתרון שיישמנו:
במקום למכור את הדירה הקטנה בחולון (מה שהיה כרוך בתשלום מס שבח), בחרנו להעביר אותה במתנה לשני ילדיהם הבגירים, בחלקים שווים.
למה דווקא בחלקים שווים? זו נקודה קריטית. החזקה של עד שליש דירה (במקרה זה מחצית, אך העיקרון דומה) אינה פוגעת משמעותית בזכאות העתידית של הילדים להטבות מס של "דירה יחידה". בנוסף, מאחר ששווי חלקו של כל ילד בדירה (900 אלף ₪) נמוך מתקרת הפטור ממס רכישה, הילדים לא שילמו אגורה של מס רכישה.
לאחר ההעברה, משפחת כהן נותרה עם דירה אחת בלבד. הם רכשו את הוילה החדשה ושילמו מס רכישה מופחת (354,000 ₪), ומכרו את דירתם ברעננה בפטור מלא ממס שבח.
| פרמטר | ללא תכנון מס | עם העברה במתנה (הפתרון שנבחר) | חיסכון |
| מס רכישה (וילה חדשה) | 678,898 ₪ | 353,885 ₪ | 325,013 ₪ |
| מס שבח (דירה נמכרת) | 300,000 ₪ | 0 ₪ | 300,000 ₪ |
| סה"כ מיסים | 978,898 ₪ | 353,885 ₪ | 625,013 ₪ |
כפי שניתן לראות, המהלך לא רק שמר את הנכס בחולון בתוך המשפחה, אלא חסך להם באופן ישיר 625,000 ש"ח.
סיכונים ומורכבויות: על מה חשוב להקפיד?
העברה במתנה היא כלי חזק, אך לא משחק ילדים. יש להכיר את המגבלות והסיכונים כדי לבצע את המהלך נכון וחוקי.
תקופות צינון: אי אפשר למכור מיד
כדי למנוע ניצול לרעה של הפטור, החוק קובע "תקופת צינון" שבמהלכה מקבל המתנה לא יכול למכור את הדירה בפטור ממס שבח. התקופות כיום הן:
- 4 שנים מיום קבלת המתנה, אם המקבל לא גר בדירה.
- 3 שנים מיום קבלת המתנה, אם המקבל גר בדירה דרך קבע.
הקלה חשובה: אין צורך בתקופת צינון כלל אם מקבל המתנה מוכר את הדירה בחישוב מס ליניארי מוטב (הטבה רלוונטית לנכסים שנרכשו לפני 2014).
זהירות מעסקאות מלאכותיות (פס"ד שמרת)
זוהי הנקודה החשובה ביותר. רשות המסים תמיד בודקת אם המתנה היא אמיתית וכנה, או שמא מדובר בעסקה מלאכותית שכל מטרתה היא התחמקות ממס. בפסק דין מכונן (עניין שמרת), בית המשפט ביטל עסקת מתנה שבה זוג העביר בית לאם קשישה יום לפני שפג המועד להטבת מס, והאם במקביל חתמה על צוואה שמחזירה להם את הבית. נקבע כי לא הייתה כוונת מתנה אמיתית, והמהלך נועד אך ורק לחסוך מס.
איך נמנעים מכך?
- ודאו שיש היגיון משפחתי למהלך: עזרה לילד, הסדרת ירושה, שמירה על נכס במשפחה.
- העבירו את הזכויות באופן מלא: הימנעו ממצב שבו נותן המתנה ממשיך לקבל את שכר הדירה מהנכס או שומר על שליטה מוחלטת בו.
- הימנעו מהסכמים נסתרים להשבת הנכס: מתנה היא (כמעט) בלתי הפיכה.
- שמרו על שקיפות מלאה מול הרשויות.
הגנה על נותן המתנה
טבעי שנותן המתנה (לרוב הורה) ירצה להבטיח שהנכס לא יימכר מיד ללא הסכמתו. הפתרון המקובל הוא עריכת הסכם הימנעות מעשיית עסקהורישום הערת אזהרה בטאבו לטובת נותן המתנה. הערה זו מונעת מהמקבל למכור או למשכן את הנכס ללא הסכמה מפורשת. זהו מנגנון הגנה לגיטימי, אך יש להשתמש בו בזהירות כדי לא לחצות את הקו לעסקה מלאכותית.
שאלות ותשובות נפוצות
שאלה: כמה זמן אחרי העברת דירה במתנה אני יכול לרכוש דירה חדשה וליהנות ממס רכישה מופחת?
תשובה: מיד. אין תקופת צינון עבור נותן המתנה. מרגע שהעברתם את הבעלות על הנכס, אתם נחשבים כבעלי דירה יחידה (או חסרי דירה) ויכולים לבצע את הרכישה החדשה בתנאי מס משופרים.
שאלה: האם אפשר להעביר במתנה דירה שיש עליה משכנתא?
תשובה: כן, אבל זה דורש תיאום מול הבנק. האפשרויות הן סילוק מלא של המשכנתא לפני ההעברה, גרירת המשכנתא לנכס אחר, או שהמקבל ייקח על עצמו את המשכנתא (בכפוף לאישור הבנק).
שאלה: העברתי דירה לבני, אבל אני חושש שהוא יסתכסך עם אשתו והיא תדרוש חצי מהדירה בגירושין. מה עושים?
תשובה: זוהי סוגיה חשובה. ניתן להגן על הנכס באמצעות עריכת הסכם ממון בין בנכם לבן/בת זוגו, שיבהיר כי הדירה שהתקבלה במתנה היא רכוש נפרד שלו ואינה חלק מהרכוש המשותף.
שאלה: יש לי שלושה ילדים ודירה אחת שאני רוצה להעביר להם. האם עדיף להעביר לאחד מהם או לכולם יחד?
תשובה: כפי שהודגם במקרה ולנסי, העברה בשלישים לכל ילד היא לרוב האסטרטגיה המנצחת. היא משאירה את הנכס בשליטה משותפת וחשוב מכך, לא פוגעת בזכאות של כל ילד בנפרד להטבות מס של "דירה יחידה" בעתיד.
אסטרטגייה לתכנון מס מקדים
העברה ללא תמורה לקרוב היא אחד מכלי תכנון המס הלגיטימיים והיעילים ביותר הקיימים כיום בחוק הישראלי. היא מאפשרת למשפחות לנווט בשדה המוקשים של מיסוי מקרקעין, לשמור על נכסים בתוך המשפחה, וחשוב מכל, לחסוך סכומי עתק שהיו הולכים לקופת המדינה.
עם זאת, כפי שהדגשתי, זהו מהלך שדורש מחשבה, הבנה של ההשלכות העתידיות, והיכרות מעמיקה עם החוק והפסיקה. כל מקרה הוא ייחודי, והפתרון שמתאים למשפחה אחת לא בהכרח יתאים לאחרת. התייעצות עם עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין לפני ביצוע עסקה היא לא מותרות, אלא הכרח שיכול להיות ההבדל בין חיסכון של מאות אלפי שקלים לבין טעות יקרה.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין משנת 2003, מתמחה בייצוג בעסקאות מקרקעין ובתכנוני מס מורכבים. המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני.