העברה ללא תמורה של דירה לקרוב – איך למקסם חיסכון ולהימנע ממלכודות מס?

כשמדברים על העברת דירה במתנה לקרוב, רוב האנשים חושבים שזה פשוט: תתנו את הדירה, תחסכו במס, ותמשיכו הלאה.

אבל המציאות? קצת יותר מורכבת.

העברה ללא תמורה היא אחד הכלים החזקים ביותר בתכנון מס משפחתי, ובאותה מידה – אחד המסוכנים ביותר אם לא מתכננים אותו נכון. מדובר במהלך שיכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים, או להוביל אתכם למפח נפש מיסויי כבד בעתיד.

בואו נבין את המשחק לעומק.

מי נחשב "קרוב" לצורך העברה ללא תמורה?

לפני שקופצים לעניינים, חשוב להבין את ההגדרות החוקיות.

לעניין מס רכישה, קרוב הוא:

• בן זוג (לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו להעברה)
• הורה
• צאצא (כולל נכד!)
• בן זוג של צאצא
• אח ואחות

לעניין מס שבח, ההגדרה מעט שונה:

• בן זוג
• הורה, הורי הורה (סב/סבתא)
• צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה
• אח או אחות ובני זוגם (רק אם הדירה התקבלה מהורים או סבא/סבתא)

שימו לב להבדל העדין אבל קריטי: נכד נחשב קרוב גם למס רכישה וגם למס שבח, מה שהופך העברה בין סבא לנכד (או להיפך) למהלך אטרקטיבי מאוד מבחינה מיסויית.

המיסוי בהעברה ללא תמורה – מה באמת משלמים?

מס שבח – נותן המתנה

כאן הטוב ביותר: בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו, נותן המתנה זכאי לפטור מלא ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.

זה אומר שאם יש לך דירה שעלתה בערכה 500,000 ₪, והיית צריך לשלם 125,000 ₪ מס שבח במכירה רגילה – בהעברה ללא תמורה לקרוב, אתה פטור לחלוטין.

אבל (ותמיד יש "אבל") – הפטור הזה הוא פטור דחייה. המשמעות? השבח לא נעלם. הוא "עובר" למקבל המתנה, ובמכירה עתידית שלו – הוא יחויב במס שבח על כל השבח שנצבר מאז שנותן המתנה רכש את הדירה.

מס רכישה – מקבל המתנה

לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, מקבל המתנה ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל.

נניח שדירה שווה 2,000,000 ₪. במכירה רגילה, מס הרכישה (נניח שזו דירה יחידה) יהיה כ-65,000 ₪. בהעברה ללא תמורה – מקבל המתנה ישלם רק כ-21,667 ₪.

חיסכון של כ-43,000 ₪.

לא רע, נכון?

אבל יש חריג חשוב: העברה בין בני זוג המתגוררים יחד באותה דירה – פטורה לחלוטין גם ממס רכישה.

טבלת מיסוי להעברה ללא תמורה

סוג ההעברה	מס שבח למעביר	מס רכישה למקבל	הערות
בין בני זוג (מתגוררים יחד בדירה)	פטור מלא	פטור מלא	פטור מושלם – אין מס בכלל
בין בני זוג (לא מתגוררים בדירה)	פטור מלא	שליש מס רכישה	למשל: דירה להשקעה
הורה לילד	פטור מלא	שליש מס רכישה	השבח "עובר" לילד
סבא/סבתא לנכד	פטור מלא	שליש מס רכישה	אפשרות מצוינת לדילוג דור
נכד לסבא/סבתא	פטור מלא	מס רכישה מלא	הסב לא בהגדרת תקנה 20
בין אחים (דירה מהוריהם)	פטור מלא	שליש מס רכישה	רק אם הדירה התקבלה מהורים/סבא
בין אחים (דירה שנרכשה)	אין פטור	שליש מס רכישה	חיוב מלא במס שבח

היתרונות – מתי העברה ללא תמורה משתלמת?

חיסכון מיסוי מיידי

בתכנון נכון, העברה ללא תמורה חוסכת מס שבח כבד על נותן המתנה. במיוחד כשמדובר בדירות שעלו בערכן משמעותית לאורך השנים.

דוגמה מהשטח: הורה שרכש דירה ב-1995 ב-300,000 ₪, והיום היא שווה 2,500,000 ₪. השבח: 2,200,000 ₪. מס שבח (בשיעור 25%): כ-550,000 ₪.

בהעברה ללא תמורה לילד? פטור מלא.

תכנון ירושה מוקדם

העברה ללא תמורה מאפשרת לכם לתכנן את הירושה עוד בחייכם. במקום שהנכס יעבור בהליך ירושה (עם כל הסיבוכים והעלויות), הוא כבר יהיה בבעלות הילדים.

זה מונע סכסוכים עתידיים בין יורשים, מייתר הליכי רישום ירושה, ונותן לכם שליטה על מי מקבל מה.

שמירה על פטור דירה יחידה

נניח שילד שלכם רוצה לקנות דירה ראשונה. אם הוא יקנה אותה בשוק החופשי, הוא ישלם מס רכישה מלא.

אבל אם אתם תקנו אותה, ותעבירו לו ללא תמורה – הוא ישלם רק שליש מס רכישה.

חיסכון של עשרות אלפי שקלים.

אופטימיזציה של "דירה יחידה"

אחד השימושים החכמים: הורה שיש לו שתי דירות, ורוצה למכור את אחת מהן. במכירה רגילה – הוא יחויב במס שבח מלא (כי זו לא דירה יחידה).

אבל אם הוא יעביר אחת מהדירות ללא תמורה לבן הזוג או לילד, ואז ימכור את הדירה השנייה – יוכל ליהנות מפטור על דירה יחידה.

תכנון חכם? בהחלט.

העברה לפני גירושין

במקרים של גירושין, העברה ללא תמורה בין בני זוג יכולה להיות חלק מהסדר הגירושין, ותיהנה מפטור מלא ממס.

אחרי הגירושין? העסקה תחויב במס מלא.

החסרונות והסיכונים – מה עלול להשתבש?

השבח "עובר" למקבל המתנה

זה הסיכון הגדול ביותר.

כשאתם מעבירים דירה ללא תמורה, מקבל המתנה "יורש" את כל השבח שנצבר מאז שנותן המתנה רכש אותה. במכירה עתידית, הוא יחויב במס שבח על כל השבח, לא רק על השבח שנצבר מרגע שהוא קיבל אותה.

דוגמה: אבא קנה דירה ב-1990 ב-200,000 ₪. ב-2026, הוא מעביר אותה לבן במתנה (שווי: 2,000,000 ₪). ב-2030, הבן מוכר אותה ב-2,500,000 ₪.

השבח שהבן יחויב עליו: 2,300,000 ₪ (2,500,000 – 200,000).

לא 500,000 ₪.

זה יכול להיות הלם מיסויי כבד.

אובדן פטור "דירה יחידה" למקבל

אם מקבל המתנה כבר בעל דירה, קבלת דירה נוספת במתנה מבטלת את הפטור על דירה יחידה.

במכירה עתידית, הוא יחויב במס שבח מלא.

זכות חזרה מוגבלת

ברגע שהדירה נרשמה בטאבו על שם מקבל המתנה – המתנה הפכה גמורה.

חזרה ממתנה גמורה היא כמעט בלתי אפשרית, אלא אם התקיימו נסיבות מיוחדות (כמו הפרת תנאי המתנה).

מה שאומר: אם הילד החליט למכור את הדירה, לשעבד אותה, או להעביר אותה הלאה – אין לכם מה לעשות (אלא אם שמרתם על הגנות חוזיות).

השפעה על יורשים אחרים

העברה ללא תמורה לאחד הילדים עלולה ליצור מחלוקות עם יורשים אחרים.

אם לא תיכננתם זאת נכון בצוואה, או בהסכמים עם כל הילדים – אתם עלולים ליצור קרע משפחתי.

חשיפה לנושים

ברגע שהדירה עברה לבעלות הילד, היא חשופה לנושים שלו.

אם הוא ייקלע לחובות, פשיטת רגל, או תביעות – הדירה שהעברתם לו עלולה להיות מוחרמת.

חוסר גמישות עתידית

לפעמים, נסיבות החיים משתנות. אולי תצטרכו למכור את הדירה, אולי הילד יתגרש, אולי יהיו מחלוקות.

ברגע שהעברתם את הדירה – אין חזרה.

איך לחסוך מיסים בצורה מקסימלית?

תזמון הוא הכל

העברה ללא תמורה צריכה להיות חלק מתכנון מס משפחתי ארוך טווח.

שאלו את עצמכם:

• האם אתם מתכננים למכור דירה אחרת בקרוב?
• האם הילד מתכנן למכור את הדירה בשנים הקרובות?
• האם יש דירות נוספות בתיק המשפחתי?

תזמון נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.

שילוב עם הסכמי ממון

בזוגות צעירים, שילוב של העברה ללא תמורה עם הסכם ממון יכול להגן על הדירה במקרה של גירושין.

כך אתם מבטיחים שהדירה נשארת "במשפחה", גם אם הילד שלכם מתגרש.

העברה מדורגת

במקום להעביר את כל הדירה בבת אחת, שקלו העברה מדורגת של מניות בדירה לאורך שנים.

למשל: העברת 50% השנה, ו-50% בעוד שנתיים. כך תוכלו להתאים את התכנון לשינויים בחקיקה, ולמצב המשפחתי.

שמירה על זכויות שימוש

אפשר להעביר את הבעלות, אבל לשמור על זכות מגורים או זכות לדמי שכירות.

כך אתם מעבירים את הנכס מבחינה משפטית, אבל שומרים על השליטה והתועלת הכלכלית.

הגנות חוזיות

הוסיפו תנאים להסכם המתנה:

• איסור מכירה ללא הסכמתכם
• איסור שעבוד
• זכות חזרה במקרים מוגדרים
• רישום הערת אזהרה בטאבו

זה לא מבטל את המתנה, אבל נותן לכם כלי הגנה.

תכנון "דילוג דור"

העברה מסבא/סבתא לנכד (במקום דרך ההורה) יכולה לחסוך מחזור מיסוי נוסף.

במקום: סבא → הורה → נכד (שתי עסקאות)

עושים: סבא → נכד (עסקה אחת)

חיסכון: מס רכישה על עסקה אחת.

שילוב עם ירושה

לפעמים עדיף לא להעביר הכל ללא תמורה, אלא לשמור חלק מהנכסים לירושה.

ירושה נהנית מפטור מלא ממס שבח (עד תקרות מסוימות), ולעיתים זה יותר אופטימלי מבחינה מיסויית.

ייעוץ מקצועי – חובה

כל משפחה היא מקרה לעצמו. מה שמתאים למשפחה אחת, לא בהכרח מתאים לאחרת.

עורך דין מקרקעין מנוסה יכול לבנות עבורכם תכנית מיסוי משפחתית שתחסוך לכם סכומים עצומים.

שאלות ותשובות נפוצות

האם העברה ללא תמורה מחברה לאדם פרטי אפשרית?

כן, אבל היא לא תיהנה מהפטורים. העברה ללא תמורה חייבת להיות מיחיד לקרובו כדי לקבל את הפטורים המיסויים.

האם אפשר להעביר חלק מדירה ללא תמורה?

בהחלט. אפשר להעביר אחוזי בעלות בדירה, למשל 50% או 25%. ההקלות המיסויות יחולו באופן יחסי.

האם ניתן לבטל מתנה אחרי שנרשמה בטאבו?

כמעט בלתי אפשרי. ברגע שהמתנה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, היא נחשבת גמורה. ביטול אפשרי רק במקרים חריגים של הפרת תנאים, כפיה, או הונאה.

האם ידוע בציבור נחשב בן זוג לעניין העברה ללא תמורה?

כן. ידוע בציבור נחשב בן זוג לעניין זה, ויכול ליהנות מהפטורים המלאים (אם מתגוררים יחד בדירה).

מה ההבדל בין העברה ללא תמורה לירושה?

בירושה, הנכס עובר רק לאחר פטירת המוריש, ונהנה מפטור מלא ממס שבח (עד תקרות מסוימות). בהעברה ללא תמורה, הנכס עובר עוד בחיי נותן המתנה, והשבח "נדחה" למועד המכירה העתידי של מקבל המתנה.

האם תושב חוץ יכול להעביר דירה ללא תמורה?

כן. תושב חוץ יכול להעביר דירה ללא תמורה לקרוב, ולהנות מהפטור ממס שבח. אם גם מקבל המתנה הוא תושב חוץ ועונה על ההגדרה של קרוב – הוא ישלם שליש מס רכישה.

מה קורה במקרה של גירושין אחרי העברה ללא תמורה?

אם הדירה הועברה לפני הגירושין – היא בבעלות מקבל המתנה, ותטופל במסגרת חלוקת הרכוש לפי הסכם הממון או צו חלוקת רכוש. לכן חשוב לתכנן הסכמי ממון בזמן.

האם אפשר להעביר דירה שיש עליה משכנתא?

כן, אבל צריך את אישור הבנק. הבנק צריך להסכים להעברת המשכנתא על שם מקבל המתנה, או שמקבל המתנה יצטרך לקחת משכנתא חדשה.

כמה זמן לוקח תהליך העברה ללא תמורה?

בממוצע 2-4 חודשים. התהליך כולל הכנת מסמכים, קבלת אישור מרשות המיסים, תשלום מסים, ורישום בטאבו. משך הזמן תלוי בעומס במשרדי הממשלה והרשות המקומית.

האם צריך לדווח על העברה ללא תמורה במס הכנסה?

כן. יש להגיש דיווח למס שבח ולמס רכישה. גם אם יש פטור מלא – הדיווח חובה.

למה כדאי להיעזר בייעוץ מקצועי?

העברה ללא תמורה היא כלי רב עוצמה בתכנון מס משפחתי. היא יכולה לחסוך מאות אלפי שקלים במיסים, לייעל את העברת הנכסים לדור הבא, ולמנוע סכסוכים עתידיים.

אבל היא גם טומנת בחובה מלכודות:

• השבח שנדחה עלול "לפוצץ" את מקבל המתנה בעתיד
• אובדן שליטה על הנכס
• השפעה על זכויות יורשים אחרים
• חשיפה לנושים

התכנון הנכון דורש הבנה עמוקה של המצב המשפחתי, התכניות העתידיות, ומבנה הנכסים של כל המעורבים.

כל משפחה היא מקרה ייחודי, והפתרון שעבד לשכן לא בהכרח יעבוד לכם.

אם אתם שוקלים העברה ללא תמורה, או כל מהלך מיסוי משפחתי אחר – הייעוץ המקצועי הנכון יכול להיות השקעה שתחזיר את עצמה פי כמה וכמה.

לזוית נוספת בנושא ותכנון יצירתי יותר –  אתם מוזמנים להיכנס למאמר שלי – שליש דירה והעברה ללא תמורה.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088