רכישת דירה מקבלן – 7 עצות זהב – מה באמת חשוב לוודא לפני החתימה

רכישת דירה מקבלן הינה רכישת דירה חדשה, לרוב מדובר ברכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה.

בעת רכישת דירה מקבלן ניצבים בפני הרוכש אתגרים וקשיים שלא קיימים בעת רכישת דירת יד שניה.

בניגוד לרכישת דירת יד שניה, במהלכה לרוב הצדדים אינם חותמים על זיכרון דברים, ברכישת דירה חדשה מקבלן נהוג להחתים את הרוכש, עוד בטרם על הסכם מכר, על מסמך שכותרתו "בקשה לרכישת דירה". מסמך זה יכול להוות זיכרון דברים לכל דבר ועניין, המחייב את הצדדים ומונע משא ומתן יעיל ואפקטיבי עד לחתימה על הסכם מכר מחייב. עם זאת, יזמים/קבלנים רבים נוהגים להחריג מסמך זה על מנת שלא יהווה זיכרון דברים מחייב מבחינתם, וקובעים בו כי הבקשה לרכישה כפופה להסכמת היזם/הקבלן.

הקשיים הכרוכים ברכישת דירה חדשה מקבלן

  1. חוזה דרקוני  – חוזי המכר מנוסחים באופק מובהק לטובת הקבלן ומגנים על האינטרסים שלו. מדובר בחוזה שאורכו עשרות עמודים, לעומת חוזה דירת יד שניה הכולל מספר עמודים מצומצם.
  2. משא ומתן מוגבל – בעקבות החתימה על הבקשה לרכישה עוד בטרם חתימה על הסכם מכר, במסגרתה סוכם מחיר סופי, מועד מסירה, מועדי תשלום ויתר תנאים מהותיים, קשה לנהל מו"מ אפקטיבי מול הקבלן ולבקש תוספות כלולות במחיר הדירה, הנחה, פריסת תשלומים נוחה יותר ועוד.

זאת ועוד, נהוג כי במועד החתימה על הבקשה לרכישה משלם הרוכש לקבלן סכום כלשהו עוד בטרם נחתם הסכם מכר (מקדמה), סכום שאמור להיות מוחזר לרוכש במועד החתימה על ההסכם. דא עקא, לרוב, קבלנים מתנים את החזרת המקדמה בחתימה על הסכם מחייב תוך זמן מוגבל. אם עבר המועד שנקבע ולא נחתם הסכם מכר, קבלן לא ישיב לרוכש את סכום המקדמה, שלרוב הנה על סך של עשרות אלפי שקלים.

7 דגשים מהותיים – למה צריך לשים לב ברכישת דירת קבלן?

מועד מסירת הדירה ברכישת דירה מקבלן

מועד המסירה אינו וודאי – כאשר נמכרת דירה לפני קבלת היתר בניה, הצדדים אינו יודעים מה יהיה מועד מסירתה כיוון שמועד המסירה תלוי במועד קבלת היתר הבניה.

גם במכירת דירה שהתקבל היתר בניה לגביה ובנייתה טרם הסתיימה, מועד המסירה אינו בטוח ונתון לשינוי. הקבלן מנצל את סעיפי חוזה המכר הקובעים כי יש לו הזכות לאחר במסירת הדירה, ללא מתן פיצוי בגין האיחור (בכפוף לסעיפים קוגנטיים בחוק המכר (דירות)) בשל הסיבות הבאות:

  • כוח עליון וגורמים שונים שאינם בשליטתו של הקבלן אשר מנעו את השלמת הבניה ומסירת הדירה במועד הקבוע;
  • ·       60 ימי איחור ללא פיצוי הניתנים לפי חוק;
  • בעת הזמנת שינויים ותוספות על ידי הרוכש בדירה קובע הסכם המכר כי הקבלן רשאי לעכב את מסירת הדירה בגינם ללא מתן פיצוי לרוכש;
  • כל איחור במועדי קיום התחייבויות הרוכש יגרור איחור במסירה ללא מתן פיצוי;

מועד מסירה המתאחר ללא ידיעת הרוכש מראש עלולה לגרום לו להוצאות בלתי צפויות של תשלום עבור שכר דירה ואי וודאות לגבי המועד המתאים למכירת נכס אחר בו מתגורר הרוכש, אשר עלולה אף לגרום להפרת חוזה כנגד צד שלישי לו מוכר הרוכש את דירתו.

כמו כן, בשל אי הוודאות של קבלנים לעניין מועד מסירת הנכס, קבלנים רבים מכלילים בהסכם המכר סעיף לפיו ניתן להקדים את מועד המסירה, אף ללא הסכמה של הרוכש. במקרה כזה מוצא עצמו הרוכש בלחץ, תוך צורך להעמיד כספים במהירות לקבלן או לקחת הלוואת משכנתא במהירות. בנושא זה חשוב לסייג את הסעיף בהסכם המכר ולקבוע כי כל הקדמת מסירה של יותר משלושה חודשים בטרם מועד המסירה החוזי, כפופה להסכמת הרוכש בכתב.

מחיר הדירה הסופי ברכישת דירת קבלן

מחיר הדירה שסוכם אינו המחיר הסופי – בכל תשלום מתשלומי התמורה יש לקחת בחשבון את הפרשי הצמדה למדד שסכומם אינו ידוע מראש. לרוב יהיה מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה כאשר מדד הבסיס הנו זה הידוע ביום החתימה על הסכם המכר. כמו כן ישלם הרוכש עבור הוצאות משפטיות לצורך רישום הביתץ המשותך לעורכי הדין מטעם הקבלן, תשלום זה הוגבל על פי חוק לסך שלא יעלה על 5,000 ש"ח + מע"מ. בנוסף יחולו הוצאות חיבור מונים – חשמל מים וגז לדירה.

פיצוי עבור איחור במסירת דירת קבלן

פיצוי בגין איחור במסירה – חשוב להכפיף את כל הסעיפים בהסכם המכר הדנים בפיצוי בגין איחור במסירה לקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), הקובע כי בגין איחור במועד מסירת הדירה מעבר ל- 60 ימים,  זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

תקופת בדק – מחויבות הקבלן לתקן את ליקויי הדירה בתקופת הבדק על פי חוק

תיקוני בדק – החוק קובע כי על המוכר לתקן בדירה כל אי התאמה בתקופת הבדק, בכפוף לסייגים המופיעים בחוק. קבלנים רבים מוסרים לרוכשים תעודות אחריות מספקים שונים וקובעים בהסכם המכר כי כל עוד ניתנה תעודת אחריות מספק, יש לפנות אך ורק לאותו ספק ובכך פטור הקבלן מאחריות בנושא זה. יש לסייג סעיפים אלה בהסכם המכר ולקבוע כי כולם יהיו כפופים לחוק המכר (דירות), לעניין האחריות החלה על הקבלן בתקופת הבדק והאחריות.

לפירוט תקופת הבדק ניתן לקרוא במפורט במאמר בנושא רכישת דירה מקבלן – בדיקות ושינויים בהסכמי מכר באתר משרד עו"ד דורון אהרוני.

כמו כן, יש ליידע את הקבלן עם התגלות כל נזק ולא להמתין עם מתן ההודעה בכתב אליו, וזאת על מנת שלא לפטור אותו מאחריות עפ"י חוק.

בטוחות ברכישת דירת קבלן

מה הבטוחה הניתנת לרכוש לצורך הבטחת כספו – חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, אוסר על קבלן לקבל מרוכש סכום העולה על 7% ממחיר הנכס, אלא אם העמיד לו אחת מהבטוחות הבאות:

  • מסר לרוכש ערבות בנקאית (בניכוי רכיב המע"מ)
  • ביטח את עצמו אצל מבטח לצורך הבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הרוכש (בניכוי רכיב המע"מ)
  • שיעבד את הדירה במשכנתא לטובת הרוכש
  • רשם הערת אזהרה על הקרקע לטובת הרוכש
  • העביר את הבעלות/חכירה על שם הרוכש

יש לשים לב כי אם שולם סכום של עד 7% ממחיר הנכס, סכום זה יישאר בנאמנות עד לקבלת פנקס שוברים.

כמו כן, יש לוודא שניתנה בטוחה בהתאם לחוק, במקרה בו שולם סכום העולה על 7% ממחיר הנכס.

שינויים במפרט המכר – תוספות למפרט הדירה

תוספת תשלום בגין שינויים ותוספות למפרט– לרוב המפרט הבסיסי שניתן לדירה על ידי הקבלן הנו דל ובסיסי ביותר, ורוכשים רבים נאלצים להוסיף עשרות אלפי שקלים לטובת שיפור המפרט המוצע, לרבות שדרוג המטבח, שדרוג חדר האמבטיה, הוספת נקודות חשמל ומים ועוד. יש לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות בגין שינויים ותוספות.

כמו כן, יש לוודא כי בעת הזמנת שינויים ותוספות הקבלן מזכה את הרוכש בשווי המוצרים המוחזרים (כלומר המוצרים שלא עשה בהם שימוש) בהתאם למחירון קבוע מראש, באמצעות מחירון שינויים וזיכויים שחובה שיופיע בהסכם המכר בהתאם לחוק, וכן יש לוודא מראש בכמה זמן תתאחר מסירת הדירה כתוצאה מהזמנת התוספות והשינויים, עוד בטרם החתימה על ההזמנה.  

לסיכום, רכישת דירת קבלן הנה עניין מורכב מבחינה משפטית ומסחרית, ויש לשים לב מראש לכל הנושאים המורכבים שעלולים לצוץ בהמשך הדרך לאחר החתימה על הסכם המכר. על כן, חשוב מאוד להיוועץ טרם ההתקשרות עם עורך דין חוזים – עורך דין מומחה לעסקאות מכר של דירות קבלן, על מנת להגן על הרוכש ככל הניתן מול הקבלן, ולמקסם האינטרסים של הרוכש בהסכם המכר עם הקבלן.

הכותב, עו”ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים(LL.B)  בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה, וכן ייצוג יזמים או דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; עו"ד אהרוני מייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

ליצירת קשר:

דוא"ל: doron@doron-aharoni.com

אתר המשרד: https://doron-aharoni.com/

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *