איך הסכם ממון יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים במיסוי מקרקעין? המדריך המלא (והחוקי לגמרי)
אהבה זה נחמד, פרפרים בבטן זה מרגש, אבל כשזה מגיע לרשות המסים – הרומנטיקה נגמרת בדיוק במקום שבו מתחילה "חזקת התא המשפחתי". אם אתם עומדים להתחתן, או כבר חיים יחד, ויש לאחד מכם דירה מהבית (או שאתם מתכננים לקנות אחת), המאמר הזה הוא כנראה הצ'ק הכי משמעותי שתקבלו לחתונה.
בתור עו"ד שחי ונושם את תחום המקרקעין כבר מעל שני עשורים, ראיתי זוגות ששילמו "קנס" של מאות אלפי שקלים למדינה פשוט כי הם לא ידעו שפיסת נייר אחת, שנקראת הסכם ממון, יכולה להיות ההבדל בין פטור ממס לבין תשלום כואב מאוד.
מה הקשר בין אהבה למס רכישה?
מדינת ישראל, בבואה לגבות מס, לא רואה אתכם כפרטים בודדים מרגע שהחלטתם לקשור את גורלכם זה בזו. חוק מיסוי מקרקעין קובע את "חזקת התא המשפחתי". המשמעות? רואים בבני זוג ובילדיהם עד גיל 18 כיחידה אחת לעניין מיסוי.
אם ליוסי יש דירה מלפני הנישואין, והוא מתחתן עם דנה שאין לה דירה – מבחינת רשות המסים, ברגע שהם קונים דירה משותפת, דנה כבר לא נחשבת "רוכשת דירה יחידה". היא נחשבת כמי שקונה דירה שנייה (כי ליוסי כבר יש אחת), והמס שהיא תשלם יקפוץ מ-0% או שיעורים נמוכים ל-8% מהשקל הראשון.
כאן נכנסת היצירתיות המשפטית שלי לתמונה. באמצעות תכנון מס נכון, אנחנו יכולים "לפרק" את החזקה הזו.
פסק דין פלוני: המהפכה שהצילה לנו את הכיס
במשך שנים, רשות המסים נלחמה בזוגות שניסו להפריד נכסים. אבל אז הגיע בית המשפט העליון ובשורה של פסקי דין (כמו הלכת פלוני והלכת שלמי) קבע כלל ברור: ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי.
איך עושים את זה? הדרך המלך היא הפרדה רכושית בפועל, המגובה בהסכם ממון. אם תוכיחו שכל אחד שומר על הנכסים שלו בנפרד, ושלא נוצרה "שיתופיות" בנכס הספציפי, תוכלו ליהנות מהטבות המס כאילו הייתם רווקים מאושרים (לפחות בעיני מנהל מיסוי מקרקעין).
איך הסכם ממון חוסך לכם כסף? בואו נדבר במספרים
נניח שבן הזוג מביא איתו דירה בשווי 2.5 מיליון ש"ח. כעת, אתם קונים דירה משותפת ב-3 מיליון ש"ח (חצי-חצי).
- ללא הסכם ממון: רשות המסים תראה בכם כרוכשי דירה שנייה. מס הרכישה על החלק של בן הזוג ללא הדירה יהיה גבוה מאוד.
- עם הסכם ממון והפרדה רכושית: ניתן לטעון שבן הזוג חסר הדירה רוכש את ה-50% שלו כ"דירה יחידה". החיסכון? יכול להגיע בקלות ל-100,000 ש"ח ויותר.
אם אתם צריכים ייעוץ ספציפי לגבי המקרה שלכם, כדאי להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין שמתמחה במיסוי, כדי לא לעשות טעויות שיעלו לכם ביוקר מול הרשויות.
הטבלה שתעשה לכם סדר: ההבדל בין "ביחד" ל"לחוד"
| פרמטר | ללא הפרדה רכושית (סטנדרט) | עם הסכם ממון והפרדה מוכחת |
| מעמד הרוכש ללא הדירה | רוכש דירה נוספת | רוכש דירה יחידה |
| מדרגות מס רכישה | החל מ-8% (בדרך כלל) | מדרגות דירה יחידה (החל מ-0%) |
| פטור ממס שבח במכירה | עלול להיפגע בשל בעלות בנכס נוסף | שמירה על פטור דירה יחידה |
| חשיפה לחובות בן הזוג | קיימת (שיתוף בחובות) | מוגנת (הפרדה רכושית) |
לא רק מס רכישה: מה עם מס שבח?
רבים שוכחים שגם ביום המכירה, הסכם הממון הוא קריטי. אם בבעלותכם מספר דירות בתא המשפחתי, אתם עלולים לאבד את הפטור ממס שבח שניתן לדירה יחידה.
כאשר אנחנו מבצעים תכנוני מס ללקוחות לפני מכירה, אני בודק האם ניתן לבצע פעולות של העברה ללא תמורה או הסכמי חלוקת עיזבון בשילוב עם הסכמי ממון, כדי למקסם את הפטורים. לפעמים, הפרדה נכונה של הנכסים מאפשרת למכור שתי דירות בפטור ממס, במקום לשלם 25% מהרווח (השבח) על הדירה השנייה. זה יכול להיות ההבדל בין טיול מסביב לעולם לבין תרומה כפויה לקופת המדינה.
5 תנאי הזהב כדי שרשות המסים תאמין לכם
זה שלא כתבתם "הסכם ממון" על דף דפדפת לא אומר שזה יעבור את המפקח במיסוי מקרקעין. כדי שההפרדה תוכר, צריך לעמוד בסטנדרטים מחמירים:
- קיומו של הסכם ממון: חתום ומאושר כחוק (על ידי נוטריון או בית משפט).
- הפרדה רכושית בפועל: לא משלמים את המשכנתא של הדירה "הפרטית" מהחשבון המשותף.
- אין מגורים משותפים בדירה המוגנת? זה לא חובה, אבל זה עוזר מאוד. אם אתם גרים בדירה של אחד הצדדים, קשה יותר לטעון להפרדה מוחלטת, אם כי זה אפשרי עם ליווי מקצועי נכון.
- הצהרה עקבית: אי אפשר לטעון להפרדה במיסוי מקרקעין אבל לבקש סבסוד מהמדינה כ"ידועים בציבור".
- ייעוץ מוקדם: אל תבואו אלי אחרי שחתמתם על חוזה המכר במיוחד בדירה שנייה שלכם. תכנון המס חייב לקרות לפני החתימה.
שאלות ותשובות
- האם הסכם ממון תקף גם לידועים בציבור?
בהחלט. רשות המסים מתייחסת לידועים בציבור כנשואים לכל דבר ועניין. לכן, הסכם חיים משותפים עם הפרדה רכושית הוא קריטי עבורכם.
- האם אפשר לעשות הסכם ממון אחרי החתונה?
אפשר, אבל לא מומלץ לעשות זאת בסמוך למועד העסקה שלכם. הרשות עלולה לחשוד שמדובר ב"עסקה מלאכותית" שנועדה רק להתחמקות ממס. עדיף תמיד לעשות זאת לפני החתונה ולא סמוך מאוד לרכישת הנכס.
- מה קורה אם אנחנו משכירים את הדירה של בן הזוג ומשתמשים בכסף לשכר הדירה המשותף?
זהו "בור" שרבים נופלים בו. ערבוב כספי השכירות עלול להעיד על שיתוף בנכס ולבטל את ההפרדה הרכושית. מומלץ להפריד חשבונות לניהול נכסים פרטיים.
- האם הסכם הממון מגן עלי גם במקרה של גירושין?
כן, וזה הבונוס הגדול. מעבר לחיסכון במס, אתם מגינים על הנכסים שהבאתם מהבית או שקיבלתם בירושה.
- רשות המסים תמיד מקבלת הסכמי ממון?
לא. הם בודקים את ה"מהות הכלכלית". אם ההסכם קיים רק על הנייר אבל בפועל הכל משותף, הם יתעלמו מההסכם ויחייבו אתכם במס מלא.
- האם אפשר לקבל פטור על דירה שקיבלתי בירושה אם יש לי הסכם ממון?
ירושה היא מקרה מיוחד. שילוב של הסכם חלוקת עיזבון עם הסכם ממון יכול לייצר פתרונות מס מדהימים, אבל זה דורש תכנון מדוקדק.
- כמה כסף אפשר באמת לחסוך?
בעסקאות במרכז הארץ, החיסכון במס רכישה יכול להגיע ל-150,000 ש"ח ומעלה לכל עסקה. במס שבח, החיסכון יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
- האם אני חייב עו"ד בשביל זה?
טכנית לא, מעשית – חובה. טעות קטנה בניסוח ההסכם או בהתנהלות הכלכלית לאחר מכן תגרום לרשות המסים לפסול את ההפרדה.
- מה זה "עסקאות תמ"א 38" בהקשר הזה?
בפרויקטים של התחדשות עירונית, חשיבות המיסוי עולה. אם יש לכם דירה אחת בפרויקט ואתם קונים דירה נוספת עם בן זוג, אתם חייבים לוודא שהסטטוס שלכם מוגן כדי לא לשלם מס מיותר על השבחת הנכס.
- האם הסכם ממון משפיע על ארנונה או זכויות אחרות?
בעיקר על נושא הבעלות והמס. הוא לא אמור להשפיע על הנחות בארנונה שניתנות על בסיס הכנסה משותפת, למשל.
סיכום: אל תתנו למדינה להיות השותפה השלישית שלכם
בשורה התחתונה, הסכם ממון הוא לא הצהרה על חוסר אמון, אלא כלי כלכלי חכם. ב-23 שנות עבודתי, ליוויתי אלפי לקוחות שמצאו את עצמם חוסכים הון עתק רק בזכות הכנה מוקדמת. היכולת שלי לשלב בין עולם החוזים לעולם המיסוי היא זו שמאפשרת לי לתת לכם פתרונות "מחוץ לקופסה" שהם גם חוקיים וגם כלכליים.
זכרו, תכנון מס הוא לא עבירה – הוא זכות. אל תוותרו עליה.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.
ליצירת קשר:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125